Wir müssen dir vermutlich nicht erklären, was ein Einkaufszentrum ganz allgemein gesehen ist. Hier beziehen wir uns vielmehr auf eine bestimmte Nutzungsart der Baulandgebiete, die im Steiermärkischen Raumordnungsgesetz definiert und im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinden ausgewiesen werden. Nachdem zwischen Einkaufszentren 1 und Einkaufszentren 2 unterschieden wird, ist es ganz interessant, einen Blick darauf zu werfen, was wo erlaubt ist.
Was ist ein Einkaufszentrum?
Wie in der Einleitung zu diesem Glossarartikel unseres Immobilienlexikons schon geschrieben meinen wir hier die Bauland-Art „Einkaufzentren“. Das Stmk. Raumordnungsgesetz definiert eigene Gebiete für Einkaufszentren 1 und Einkaufszentren 2. Als Einkaufszentren werden Gebäude bzw. Gebäudeteile für Handelsbetriebe definiert, wobei auch die notwendigen Abstellplätze dazugerechnet werden und eine Verkaufsfläche von insgesamt mehr als 800 m² notwendig ist. Auch wenn sich die Verkaufsflächen auf mehrere Gebäude verteilen, sind diese zusammenzuzählen und gelten als Einkaufszentrum, sofern sie in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und entweder eine bauliche oder eine organisatorische Einheit bilden.
Das Gesetz definiert einige Flächen, die nicht zur Verkaufsfläche zählen: Und zwar die Flächen von gastronomischen Betrieben wie auch die Flächen von Dienstleistungsbetrieben, wenn diese auf weniger als 25 % ihrer Nutzfläche Waren ausstellen bzw. anbieten. Messen und Märkte, reine Lager ohne Verkaufsfläche, Gartencenter, KFZ-Betriebe, Ersatzteilhändler usw. zählen nicht als Einkaufszentren.
In ihren Entwicklungsprogrammen kann die Landesregierung Bestimmungen festlegen, wie etwa dazu, was die maximale zulässige Verkaufsfläche ist. Die Errichtung von Einkaufszentren ist grundsätzlich nur in Kerngebieten bzw. in Einkaufszentren 1 und 2 oder in neu festgelegten Einkaufszentrumsgebieten möglich. Allerdings kann die Errichtung von Einkaufszentren in bestimmten Gemeinden bzw. Regionen auch gänzlich ausgeschlossen werden, oder die erlaubte Verkaufsfläche herabgesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Einkaufszentren 1 und Einkaufszentren 2?
In Einkaufszentren der ersten Klasse werden Lebensmittel im Warensortiment geführt. In Einkaufszentren 2 werden im Warensortiment keine Lebensmittel geführt. In den Flächenwidmungsplänen ist ersichtlich, dass es dabei offensichtlich keine Rolle spielt, ob grundsätzlich einem Einkaufszentrum Lebensmittel verkauft werden. So sind die meisten größeren Shopping-Zentren in Graz und Graz-Umgebung als E2 gewidmet. E1 kommen vor, wenn es sich um reine Lebensmittelgeschäfte (oder mehrere davon) handelt.
Im Gesetz werden einige Voraussetzungen definiert, dass ein Baulandgebiet überhaupt als Einkaufszentrum gewidmet werden kann. Diese sind:
- Durch den Betrieb des Einkaufszentrums dürfen keine unzumutbaren Immissionen sowie keine großräumige Überlastung der Verkehrsinfrastruktur verursacht werden.
- Das Einkaufszentrum muss für den motorisierten Individualverkehr erschlossen werden.
- In Graz, in regionalen Zentren und in teilregionalen Versorgungszentren mit mehr als 5.000 Einwohner:innen muss für eine ausreichende Bedienqualität der öffentlichen Verkehrsmittel gesorgt werden.
- Unzumutbare Belästigungen der Nachbarschaft müssen vermieden werden.
Einkaufszentren 1 können außerdem nur ausgewiesen werden, wenn der Weg zwischen der eigenen Grenze und einem zentral gelegenen Kerngebiet des Ortes nicht weiter als 100 m beträgt.
Wie wird ein Einkaufszentrum (E1 & E2) im Flächenwidmungsplan gekennzeichnet?
Du erkennst ein Einkaufszentrum 1 und 2 anhand der Aufschriften E1 und E2 sowie an der roten Farbgebung der Flächen. Es handelt sich dabei um dasselbe rot wie beim Kerngebiet.
