Dir ist der Begriff „Ablöse“ in Bezug auf ein Immobilienthema untergekommen, du weißt aber nicht recht, wie du diesen einordnen sollst? Wir erklären dir diesen gerne: Grundsätzlich wird bei einer Ablöse ein Betrag für eine bestimmte Gegenleistung bezahlt. Ein Mieter kann eine Ablöse für bestimmte Möbelstücke an den Vermieter oder den Vormieter bezahlen. Umgekehrt können aber auch Zahlungen vom Vermieter an den Mieter in Form einer Ablöse fällig werden, nämlich bei der Mietrechtsablöse oder bei der Investitionsablöse. Eine Ablöse kann also beide Parteien eines Mietverhältnisses betreffen.
Ist eine Ablöse erlaubt?
Der Standardfall, der wohl am häufigsten vorkommt, ist die Möbelablöse: Ein Vormieter lässt bestimmte Möbelstücke (zB einen Schrank oder ein Bett), die nicht zur Grundausstattung der Wohnung gehören, dort und möchte dafür beim Mieterwechsel (also zu Beginn des Mietverhältnisses des neuen Mieters) eine Ablöse haben. Dabei handelt es sich um eine einmalige Zahlung eines vereinbarten Betrages.
Eine solche Möbelablöse ist erlaubt und diese wird als Verkauf der Möbel eingeordnet. Allerdings darf für die Möbelstücke nur deren Zeitwert verlangt werden. Bei neueren Möbelstücken wird üblicherweise pro Jahr eine Abschreibung in Höhe von 10 Prozent des Anschaffungswertes abgezogen. Dies gilt jedoch nicht für ältere Möbel. Besonders alte Möbel besitzen nur noch einen Restwert.
Eine Ablöse kann somit auch verboten sein: Nämlich, wenn der verlangten Zahlung keine oder zumindest keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn mehr Geld bezahlt wird, als die abgelösten Möbel tatsächlich wert sind.
Ein:e Vormieter:in hat nicht das Recht darauf, eine Ablöse für die Wohnungseinrichtung zu erhalten – sie / er kann jedoch versuchen, eine:n Nachmieter:in zu finden, die / der den gewünschten Betrag bezahlt. Wichtig: Die / Der neue Mieter:in kann keinesfalls dazu verpflichtet werden, die Möbelstücke abzulösen!
Die ablösende Person kann ein Ablöseverfahren einleiten, wenn zu viel Ablöse verlangt wurde. Der Rückforderungsanspruch erstreckt sich über einen Zeitraum von zehn Jahren.
Was gehört zur Grundausstattung einer Wohnung und kann somit nicht abgelöst werden?
Zur Grundausstattung einer Wohnung gehören Bad, Heizung, Toilette, Küchenherd, Abwasch, Sockelleisten, Armaturen, Wandfarbe, Boden- und Wandbeläge usw. Wirf hierzu auch einen Blick auf den Beitrag zum Kategoriemietzins, wo du mehr zu den Ausstattungskategorien von Mietobjekten erfährst.
Was ist eine Mietrechtsablöse?
Auf eine Mietrechtsablöse kann sich geeinigt werden, wenn ein:e Mieter:in noch ein bestehendes Mietrecht hätte (beispielsweise einen unbefristeten Mietvertrag), die / der Vermieter:in jedoch Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. In so einem Fall kann die / der Vermieter:in der / dem Mieter:in für die Aufgabe ihres / seines Mietrechtes einen vereinbarten Betrag bezahlen.
Dies kommt zB bei Eigentumswechsel vor, wenn jemand eine Eigentumswohnung verkauft und die / der neue Eigentümer:in die Wohnung etwa leer haben möchte bzw. ohne bestehendes Mietverhältnis. Aus steuerlicher Sicht müssen solche Aufwendungen von Vermieterinnen / Vermietern zu den Anschaffungskosten der Immobilie gezählt und auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Unter Umständen ist auch der Erlös der Mieterin / des Mieters einkommensteuerpflichtig.
Was ist eine verbotene Ablöse?
Verbotene Ablösen werden auch als schwarze Ablösen bezeichnet. Es handelt sich dabei um gesetzeswidrige Forderungen von Vermieterinnen / Vermietern oder Verwalterinnen / Verwaltern gegen Mieter:innen.
Diese Ablösen sind verboten:
- Die neue Mieterin / Der neue Mieter soll dafür, dass die frühere Mieterin / der frühere Mieter die Wohnung aufgibt, dieser / diesem, der Vermieterin / dem Vermieter oder einer anderen Person etwas bezahlen.
- Die Mieterin / Der Mieter soll für den Verzicht der Vermieterin / des Vermieters auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes etwas leisten.
- Die Mieterin / Der Mieter soll für die Vermittlung einer Miete ein offenkundig zu hohes Entgelt bezahlen.
- Wenn von jemandem, der Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Haus durchführt, von der Vermieterin / vom Vermieter, der Mieterin / dem Mieter oder einer anderen Person Geld verlangt wird, damit es zur Vermittlung des Auftrages zur Ausführung der Arbeiten kommt.
- Die Vermieterin / Der Vermieter oder die frühere Mieterin / der frühere Mieter lassen sich von jemandem Leistungen versprechen, die gegen die guten Sitten sprechen, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.
Laut Mietrechtsgesetz (Vollanwendungsbereich) sind also beispielsweise Zahlungen, die ein:e Mieter:in für den bloßen Zweck der Erlangung des Mietrechts an die Ver- oder Vormieterin / den Ver- oder Vormieter oder an andere Personen bezahlen soll, verboten.
Im Nicht- und Teilanwendungsbereich des MRG gibt es keine besonderen mietrechtlichen Regelungen für Einmalzahlungen bzw. Ablösen.
