Unter dem Begriff Abschreibung wird die sogenannte steuerrechtliche Absetzung für Abnützung (AfA) verstanden. Hierbei wird auf Wertminderungen von Vermögensgegenständen eingegangen. Sie wird im Einkommensteuergesetz geregelt.
Wann ist eine Abschreibung zu machen?
Führt man einen Betrieb, so ist der Wertverlust von abnutzbarem Anlagevermögen (zB Kraftfahrzeuge, Maschinen, Büroeinrichtung, Betriebsgebäude) steuerlich als Betriebsausgabe geltend zu machen. Dies geschieht jährlich in Form der Abschreibung. Um die Absetzung für die Abnützung berechnen zu können, werden die Herstellungs- und Anschaffungskosten des betreffenden Wirtschaftsgutes benötigt.
Können Immobilien steuerlich abgeschrieben werden?
Immobilien, welche sich im Privatvermögen befinden und welche man zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angeschafft hat, sind von der Abschreibung betroffen. Da Grundstücke jedoch nicht zu den abnutzbaren Wirtschaftsgütern zählen, weil sie keiner Alterswertminderung unterliegen, können diese steuerlich nicht abgeschrieben werden. Anders verhält es sich bei bestehenden Gebäuden: Für diese kann die AfA jährlich abgesetzt werden.
Welche Anteile betreffen Grundstück und welche Gebäude?
Im Gesetz wurden einige Regelungen für die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und bestehende Gebäude festgelegt. Die Grundanteilverordnung besagt, dass der Anteil auf Grund und Boden sich wie folgt aufteilt (pauschale Ermittlung):
- Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohner:innen und einem Durchschnittspreis von weniger als € 400,- pro m² für voll aufgeschlossene, unbebaute Baugrundstücke: 20 % (unabhängig von der Bebauung).
- Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohner:innen (derzeit sind dies Wien, Graz, Salzburg, Linz und Innsbruck) oder Gemeinden mit einem Durchschnittspreis von mindestens € 400,- pro m² für voll aufgeschlossene, unbebaute Baugrundstücke: 30 %, wenn sich ein Gebäude am Grundstück befindet, welches mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten hat und 40 %, wenn sich ein Gebäude am Grundstück befindet, welches bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten hat.
Die pauschale Ermittlung ist nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich von den pauschalen Ansätzen abweichen. Beispiel: Grundstück am See, Grundstück mit unmittelbarem Zugang zu einer Skipiste etc. Derartige Grundstücke haben in der Regel einen überdurchschnittlich hohen Verkehrswert. In so einem Fall muss der Grundanteil mittels Sachverständigengutachten von der Eigentümerin / vom Eigentümer nachgewiesen werden.
Wie hoch ist die Nutzungsdauer eines Gebäudes?
Grundsätzlich beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer eines Gebäudes 67 Jahre. Dies entspricht einer jährlichen Abschreibung in Höhe von 1,5 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten des Gebäudes.
Ausnahme: Bei vor 1915 errichteten Gebäuden (sogenannten Altbauten) geht man von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Entsprechend beträgt der jährliche Betrag für die Absetzung 2 % der Anschaffungskosten.
Ausnahme 2: Handelt es sich um ein Gebäude, welches nicht in Massivbauweise errichtet wurde, so darf von einer Nutzungsdauer von nur 25 Jahren ausgegangen werden. Entsprechend beträgt der jährliche Abschreibungsbetrag 4 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten des Gebäudes.
Für Gebäude im Privatvermögen kann eine Absetzung für Abnutzung bereits ab dem Zeitpunkt der Vermietung geltend gemacht werden. Später anfallende Anschaffungskosten sind in die Abschreibung miteinzubeziehen.
Was ist die Halbjahres-Regel?
Diese ist nur im ersten und letzten Jahr der Nutzungsdauer eines Gebäudes zu beachten. Wird eine Immobilie bis zum 30.06. eines Kalenderjahres angeschafft, so kann man sie im Anschaffungsjahr in voller Höhe abschreiben. Wird das Objekt jedoch erst zwischen 01.07. und 31.12. gekauft, so darf nur die Halbjahres-AfA geltend gemacht werden (zB 0,75 statt 1,5 %).
Was ist die beschleunigte Gebäude-Abschreibung?
Es gibt eine Sonderregelung für Gebäude, die nach dem 30.06.2020 angeschafft bzw. hergestellt wurden. Hier darf die sogenannte beschleunigte Gebäude-AfA geltend gemacht werden.
So teilt sich diese auf:
- Im ersten Jahr bis zu 4,5 % Abschreibung.
- Im zweiten Jahr bis zu 3 % Abschreibung.
- Ab dem dritten Jahr bis zu 1,5 % Abschreibung.
In den ersten beiden Jahren kann der Prozentsatz frei gewählt werden – so wie es steuerlich optimal ist. Die oben genannten Prozentsätze dürfen jedoch nicht überschritten werden. Bei diesem Ansatz gibt es keine Halbjahres-Regel – es wird immer die volle Höhe steuerlich geltend gemacht, unabhängig davon, wann man das Gebäude im Jahr angeschafft hat.
Diese Möglichkeit steht jedoch nur bei einer Gebäude-Nutzungsdauer von 67 Jahren und einer laufenden Absetzung für Abnutzung in Höhe von 1,5 % zu (ab dem dritten Jahr).
Generell solltest du dir für steuerliche Themen, so auch für die AfA, eine:n gute:n Steuerberater:in ins Boot holen, die / der dir bei der Berechnung und Abwicklung behilflich ist. Setze hier am besten auf Expertinnen / Experten!
