Das Belastungs- und Veräußerungsverbot, manchmal auch in umgekehrter Reihenfolge genannt, wird im Paragraf 364 des ABGB behandelt. Es handelt sich genau genommen und zwei verschiedene Verbote: Das Belastungsverbot bezieht sich dem Begriff entsprechend auf ein Verbot der Belastung (zB Einräumung von Pfandrechten), das Veräußerungsverbot bedeutet, dass die Liegenschaft nicht verkauft werden darf.
Was ist ein Belastungs- und Veräußerungsverbot?
Mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot (kurz BVV) wird sichergestellt, dass die Eigentümerin / der Eigentümer (= verbotsbelastete Person) über eine Immobilie nicht ohne die vorherige Zustimmung einer bestimmten Person (= verbotsberechtigte Person) verfügen kann. Sprich: Die Eigentümerin / Der Eigentümer kann das betreffende Grundstück weder belasten (beispielsweise mit einem Pfandrecht), noch kann sie / er es veräußern. Ausnahme: Sie / er erhält die Zustimmung der / des Verbotsberechtigten.
Grundsätzlich kann ein Belastungs- und Veräußerungsverbot jeder Person zugesprochen werden. Allerdings hält es rechtlich erst, wenn es auch ins Grundbuch eingetragen wird. Laut Regelung im ABGB ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot gegen Dritte nur dann wirksam, wenn es zwischen Ehegattinnen / Ehegatten, eingetragenen Partnerinnen / Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern vereinbart wird und im Grundbuch eingetragen ist!
Die Zustimmung der / des Verbotsberechtigten darf nicht nur mündlich erfolgen, sondern muss beglaubigt unterschrieben werden. Schließlich muss es verbüchert (= ins Grundbuch eingetragen) werden.
Welche Arten von Belastungs- und Veräußerungsverboten gibt es?
Es gibt drei verschiedene Arten von Belastungs- und Veräußerungsverboten:
- Rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot: Das BVV wird beispielsweise im Kaufvertrag aufgenommen. Solange es nicht auch ins Grundbuch eingetragen wird, hat es nur obligatorische Wirkung. Das heißt, dass die Immobilie trotzdem an einen Dritten verkauft werden kann. Allerdings schuldet die / der Verbotsbelastete in diesem Fall der / dem Verbotsberechtigten einen Schadenersatz.
- Gesetzliches Belastungs- und Veräußerungsverbot: Ein gesetzliches Veräußerungsverbot kommt im Bereich der Wohnbauförderung vor. Häufig wird ein solches zugunsten der Landesregierung ins Grundbuch eingetragen, damit überhaupt Fördermittel gewährt werden. Damit soll sichergestellt werden, dass die / der Eigentümer:in einer geförderten Eigentumswohnung diese nicht gleich wieder profitabel weiterverkauft.
- Richterliches Belastungs- und Veräußerungsverbot: Ein:e Richter:in kann im Rahmen eines Streitverfahrens ebenfalls ein BVV verhängen.
Wie kann ein Belastungs- und Veräußerungsverbot aufgehoben werden?
Dass ein Belastungs- und Veräußerungsverbot aus dem Grundbuch gelöscht wird, kann man nur erreichen, wenn man die notariell beglaubigte Zustimmung der Berechtigten hat oder wenn diese versterben. Dann geht das Recht unter und kann aus dem Grundbuch gelöscht werden. Außerdem erlischt das BVV, wenn die / der Verbotsbelastete (Eigentümer:in) verstirbt.
Wann kommt ein BVV in der Praxis oft vor?
Es kommt häufig vor, wenn Eltern eine Liegenschaft an ihre Kinder unentgeltlich übertragen (zB Schenkung bzw. Schenkungsvertrag). Oft wird vertraglich vereinbart, dass diese es ohne die Zustimmung der Eltern weder verkaufen noch belasten dürfen. So wird dafür gesorgt, dass der Bestand des Eigentums bewahrt wird und Gläubiger:innen nicht auf die Liegenschaft zugreifen können.
