Wieso es wichtig ist, dass man sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie alle wichtigen Informationen und Unterlagen gründlich recherchiert, erklären wir dir in diesem Blogartikel.
Vielleicht überlegst du gerade, ein Grundstück zu kaufen und bist dir nicht ganz sicher, weil du irgendwie zu wenige Infos zu einem bestimmten Grundstück hast? Oder aber du willst eine Immobilie verkaufen und auch hier stehst du vor Hürden, weil dir nicht ganz klar ist, wo du die notwendigen Unterlagen für die Bewerbung deines Hauses, deiner Wohnung oder deines Grundstücks erhältst, was du genau benötigst und wo du überhaupt anfangen sollst? Sprich: Du fragst dich, ob du nicht mehr Infos zum Objekt einholen solltest? Unsere Antwort liegt auf der Hand: Ja, tu es und zwar unbedingt!
Inhaltsverzeichnis
Wieso du gut recherchieren solltest
Deine Recherche sollte so vollständig wie möglich sein, damit später keine bösen Überraschungen auf dich warten. Das gilt sowohl, wenn du vorhast, ein Grundstück zu verkaufen, als auch, wenn du eines kaufen möchtest. In beiden Fällen bist du gut abgesichert, wenn du möglichst alle Daten und Fakten zum Grundstück kennst und somit einen guten Überblick über Beschaffenheit, Möglichkeiten usw. hast. Im Falle des Verkaufs hilft dir das bei der Bewerbung. Im Falle des Kaufs weißt du genau, was du zukünftig auf diesem Grundstück machen kannst und was nicht.
Niemand von uns kauft gerne die Katze im Sack. Umgekehrt will man als Verkäufer:in ja auch wissen, was preislich tatsächlich möglich ist und nicht einfach einen fiktiven Wert genannt bekommen, der womöglich unter oder über dem realistisch zu erzielenden Verkaufspreis liegt.
Wenn wir für unsere Kundinnen und Kunden Liegenschaften vermitteln, ist es für uns selbstverständlich, alle notwendigen und wissenswerten Daten möglichst vollständig einzuholen. Damit ist sowohl die Verkäuferpartei als auch die Käuferpartei bestmöglich informiert. Nur wenn diese Basis steht, können Verkaufspreise erreicht werden, die für alle Seiten fair sind.
Immobilie verkaufen: Wie du am besten anfängst
Unabhängig davon, ob es sich beim betreffenden Objekt um ein bebautes (mit Gebäude) oder um ein unbebautes Grundstück handelt, oder ob deine Fragen eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus betreffen. Zuerst empfehlen wir dir, dir einen Überblick darüber zu beschaffen, über welche Informationen und Unterlagen du bereits verfügst. Wirf einen Blick in deine Dokumentenmappen, durchsuche diverse Läden, in denen du beim „Zusammenräumen“ alle Rechnungen, Dokumente oder Schmierzettel verschwinden hast lassen und wirf sie am besten auf einen (mehr oder weniger großen) Haufen. Je nachdem, wie sorgfältig du damit umgegangen bist, wird es etwas länger oder weniger lang dauern, um einen Eindruck davon zu bekommen, welchen Informationsstand du aktuell hast.
Die Objektart bestimmt die Art der Recherche
Wo deine Wege hinführen, um die wichtigsten Unterlagen und Informationen einzuholen, hängt davon ab, welches Objekt deine Recherche betrifft. Dies könnte zwischen einem einer Eigentumswohnung, einem leeren Grundstück und einem Haus nicht unterschiedlicher sein. Deshalb erklären wir dir im Folgenden je Objektart, was bei der Recherche zu beachten ist bzw. wo du die Unterlagen erhältst.
Eigentumswohnung verkaufen: Diese Dokumente brauchst du
Geht es um eine Eigentumswohnung, gibt es in den meisten Fällen eine Hausverwaltung, die über die wichtigsten Dokumente und Nachweise verfügen sollte. Erster Anhaltspunkt wäre also für Wohnungseigentümer, zuerst einmal die zuständige Hausverwaltung zu kontaktieren und diese um Übermittlung der fehlenden Unterlagen zu bitten. Dafür reicht meistens ein E-Mail vom / von der Eigentümer:in mit Angabe der Kundennummer. Diese findest du beispielsweise auf der letzten Vorschreibung. Hast du keine Info zu deiner Kundennummer, kannst du telefonisch Kontakt mit der Hausverwaltung aufnehmen oder dein Eigentumsrecht an der Wohnung anderweitig nachweisen (zB Personaldokument). Die Hausverwaltung wird dir bestimmt sagen, was sie von dir benötigen. Ist dieser Schritt getan, kannst du alles, was du für den Verkauf benötigst, anfordern. Eine Checkliste zu den wichtigsten Dokumenten findest du in unserem Downloadbereich.
Übersicht über die wichtigsten Infos / Unterlagen
Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung benötigst du mindestens diese Nachweise:
- Grundbuchauszug (inkl. Info zu Rechten und Lasten, zB Dienstbarkeiten)
- Wohnungseigentumsvertrag
- Nutzwertgutachten
- Aktuelle Vorschreibung
- Betriebskosten- / Jahresabrechnung des Vorjahres
- Vorausschau (inkl. Info zu anstehenden Sanierungsvorhaben, laufenden Darlehen und aktuellem Rücklagenstand)
- Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
- Energieausweis
- Information zu Benützungsregelungen (falls vorhanden)
- Grundrissplan usw.
Exkurs: Du willst eine Eigentumswohnung kaufen?
Stehst du auf der anderen Seite und willst eine Eigentumswohnung kaufen, solltest du darauf achten, dass dir der / die Verkäufer:in alle wichtigen Unterlagen übermittelt. So kannst du dir einen guten Überblick über alle wichtigen Aspekte zu der Wohnung verschaffen. Sei vorsichtig, wenn sich der / die Verkäufer:in oder ein:e Makler:in weigert oder Ausreden erfindet, weshalb sie / er dir die Unterlagen nicht schicken kann. Ist dir keine Einsichtnahme möglich, ist auch kein seriöser Kauf möglich. Sowohl ein:e seriöse:r Immobilienmakler:in als auch ein:e seriöse:r Verkäufer:in sollten dazu in der Lage sein, alle notwendigen Dokumente und Informationen einzuholen und dir diese zur Verfügung zu stellen. Du hast bestimmt keinen Bock auf böse Überraschungen im Zuge der Kaufvertragserrichtung, oder? Triff deshalb nie voreilige Entscheidungen und schaue dir alles genau an.
Grundstück verkaufen: Unterlagenrecherche
Du willst keine Immobilie verkaufen, sondern ein unbebautes Grundstück. Die Gründe für den Verkauf können vielfältig sein: Sei es, weil du es geschenkt bekommen oder geerbt hast und es nicht benötigst oder weil du ein viel zu großes Grundstück hast und nun einen Teil davon verkaufen möchtest. Oder aber es passt dir die Lage nicht. Verkaufst du ein Grundstück, musst du den potenziellen Kaufinteressentinnen und -interessenten auch nachweisbare Informationen dazu bieten. Einmal eine Runde auf dem Grundstück zu drehen und ein paar wackelige Fotos mit deinem Finger im rechten oder linken unteren Bildeck auf Willhaben zu stellen wird da nicht ausreichen.
Welche Unterlagen du für den Verkauf eines Grundstücks besorgen solltest
Über einige Dokumente wirst du sowieso verfügen: Dazu gehören der Grundbuchauszug, sowie eventuell Unterlagen von der Gemeinde bzw. vom zuständigen Bauamt. Hast du gar nichts, kann du den Grundbuchauszug bei einem Dienstleister im Internet downloaden oder beim Bezirksgericht anfordern. Am besten nimmst du Einblick in den Bauakt über dein Grundstück. Das darf übrigens nur der / die Grundstückseigentümer:in. Einsicht nehmen und Kopien anfertigen bzw. Fotos davon machen kann man bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Rufe am besten vorab bei der Gemeinde an und frage nach, wann du vorbeikommen kannst. Der Bauakt muss oft erst herausgesucht werden und es braucht dafür meist eine Terminvereinbarung (oft auch einen Nachweis, dass du Eigentümer:in bist).
Diese Infos werden für den Grundstücksverkauf bzw. eine gute Vermarktungsstrategie benötigt:
- Ein aktueller Grundbuchauszug (inkl. Infos zu Rechten und Lasten, zB Dienstbarkeit)
- Bebauungsplan
- Flächenwidmungsplan
- Nachweis des Erschließungsgrades
- Unterlagen von etwaigen Vermessungen
- Bauvoranfrage (falls vorhanden)
- Grundsteuerbescheid
- Nachweise über den Ausschluss von Altlasten
Diese Infos zum Grundstück brauchst du
Folgende Infos werden für den Grundstücksverkauf bzw. eine gute Vermarktungsstrategie außerdem benötigt:
- Infos zur Lage, Größe, Zuschnitt und Ausrichtung des Grundstücks
- Infos aus dem Flächenwidmungsplan (Größe, Widmung, min. und max. Bebauungsdichte)
- Erschließungsgrad
- Infos zur Bodenbeschaffenheit
- Rechte und Lasten (siehe Grundbuchauszug)
- Infos zu Nachbarsgrundstücken (Stichwort: zukünftige Umwidmungen)
- Infos zu etwaigen Umweltgefahren und naheliegenden Gefahrenzonen
All diese Informationen kannst du im Idealfall aufgrund deiner Recherchearbeit ausheben und für die Bewerbung, zB mittels Inserat, nutzen.
Haus verkaufen: Notwendige Unterlagen
So wie beim unbebauten Grundstück wird deine Recherchetätigkeit dich auch im Fall eines bebauten Grundstückes zu der ortsansässigen Gemeinde führen. In Graz sind das zum Beispiel die Bau- und Anlagenbehörde oder das Stadtarchiv Graz. Für die Akteneinsicht musst du auch hier Eigentümer:in sein, oder über eine Vollmacht verfügen. Es muss also ein Eigentumsnachweis oder eine Bestätigung über die Bevollmächtigung vorgelegt werden.
In der Bauakte von Häusern (zB Einfamilienhaus) finden sich wichtige Unterlagen wie:
- Bauantrag
- Baubeschreibung
- Einreich- und Lageplan
- Unterlagen über Ladungen zu Bauverhandlungen
- Baubewilligung
- Diverse Abnahmeprotokolle (zB Kaminbefund, Elektroattest)
- Benützungsbewilligung bzw. Fertigstellungsanzeige
- Diverse Bauzeichnungen und Baupläne usw.
Welche Infos du für den Hausverkauf noch brauchst
Über die Unterlagen aus dem Bauakt hinaus solltest du dir den Flächenwidmungsplan ansehen, selbstverständlich den Grundbuchauszug, um etwa herrschende oder dienende Dienstbarkeiten nachzuweisen. Darüber hinaus brauchst du in Bezug auf das Grundstück die Infos, die wir oben für den Grundstücksverkauf aufgezählt haben, wie Infos zu etwaigen Altlasten, einen Bescheid über die Grundsteuer und idealerweise Nachweise über die Zahlungen, die für die Bewirtschaftung des Hauses laufend anfallen. Dazu gehören etwa Kosten für Strom, Heizung, verpflichtend stattfindende Rauchfangkehrer-Termine, Müllgebühren, Kanalgebühren, Wassergebühren usw. Vergiss auch nicht auf einen aktuell gültigen Energieausweis, da du diesen beim Verkauf unbedingt vorlegen musst!
Fazit
Dass die genaue Rechereche von großer Bedeutung ist, wenn du eine Immobilie verkaufen möchtest, liegt auf der Hand. Sowohl du als auch der / die zukünftige Eigentümer:in werden davon profitieren. Uns ist klar, dass die Behördenwege oft mühsam und aufwändig sind, aber sie gehören nun einmal gemacht. Sie sind ja auch Basis für deine Vermarktungsstrategie. Mit diesem Blogartikel haben wir versucht, dir einen Überblick über die Recherche bei den verschiedenen Objektarten zu verschaffen, damit du dich etwas besser zurecht findest. Ist dir das dennoch alles zu wirr oder zu viel Zeitaufwand, zögere nicht, uns zu kontaktieren. Wir würden uns über eine Zusammenarbeit mit dir freuen, und dir die Recherchetätigkeit mit Freude abnehmen. 🙂
