Beim Vorvertrag handelt es sich um die vertragliche Verpflichtung, zu einem späteren Zeitpunkt einen Vertrag (auch Hauptvertrag genannt) abzuschließen.
Er bindet beide unterschreibenden Parteien (beispielsweise Käufer:in und Verkäufer:in) und verpflichtet diese, die darin genannten Bedingungen zu erfüllen. Rechtlich geregelt wird der Vorvertrag im ABGB.
Sind darin bereits die wichtigsten Aspekte des Hauptvertrages zu definieren?
Damit der Vorvertrag rechtlich bindend ist, muss er einige Merkmale enthalten. Der Zeitpunkt des künftigen Vertragsabschlusses muss definiert werden. Die Hauptpunkte, also die wesentlichen Bestimmungen, des zukünftigen Vertrages müssen beschrieben werden. Selbstverständlich müssen die Inhalte zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag inhaltlich übereinstimmen.
In der Regel gibt es im Vorvertrag noch keine Einigung über die Details (zB Kaufpreis der Immobilie). Es wird nur der Willen erklärt, den Hauptvertrag (zB Kaufvertrag) abzuschließen.
Warum schließt man einen Vorvertrag ab?
Ein Vorvertrag ist Mittel der Wahl, wenn der Hauptvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann, weil noch Hindernisse im Weg stehen. Diese können rechtlicher Natur sein. So kann zB noch die Finanzierungszusage einer Bank fehlen, damit der Hauptvertrag abgeschlossen werden kann. In manchen Fällen sind für den Verkauf noch Vorbereitungsarbeiten notwendig usw.
Im Immobilienbereich werden Vorverträge häufig abgeschlossen, wenn noch nicht sicher ist, ob ein geplantes Bauprojekt die Baugenehmigung erhält. Etwa, weil diese noch ausständig ist oder es muss eine bestimmte Bauweise genehmigt werden. Auch in Bezug auf Wohnbauförderungen kommt es häufig zu Vorverträgen, da man auf die Genehmigung einer solchen warten muss, bevor der Hauptvertrag abgeschlossen werden kann.
Kann ein Vorvertrag erlöschen bzw. kann man davon zurücktreten?
Ja. In den Vorvertrag kann eine sogenannte Umstandsklausel aufgenommen werden. Diese kann festlegen, dass keine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages besteht, wenn sich die im Vorvertrag angeführten Rahmenbedingungen ändern (die Umstände entwickeln sich nicht wie erwartet).
Das ist auch der Vorteil des Vorvertrages: Man hat dadurch die rechtliche Sicherheit, dass es bei gleichbleibenden, der Festlegung im Vorvertrag entsprechenden Bedingungen zum Hauptvertrag kommt. Zugleich hat man aber nicht das Risiko, dass man bei unerwarteten oder ungünstigen Entwicklungen des Vertragsgegenstandes den Hauptvertrag abschließen muss.
Grundsätzlich kann ein Vertragspartner also zurücktreten, wenn die vereinbarten Bedingungen des Vorvertrages nicht erfüllt werden. Ein willkürlicher Rücktritt ohne ersichtlichen Grund ist nicht möglich bzw. kann die Zahlung von Schadenersatz an die andere Vertragspartei als Folge haben.
Die Verpflichtung, den Hauptvertrag abzuschließen, entfällt, wenn es nicht binnen eines Jahres nach dem vereinbarten Zeitpunkt, der für den Abschluss des Hauptvertrages angesetzt war, zum Abschluss des Hauptvertrages kommt.
