Grundverkehrsbehörde, Grundverkehrsgesetz, grundverkehrsbehördliche Genehmigung: Wenn du vorhast, ein Grundstück zu kaufen oder zu verkaufen, ist es gut möglich, dass dir diese Begriffe unterkommen. Was haben sie aber genau zu bedeuten? Was der Begriff Grundverkehr an sich bedeutet und inwiefern dieser beim Immobilien(ver)kauf eine Rolle spielt, insbesondere in der Steiermark, liest du in diesem Artikel unseres Immobilienlexikons.
Was ist mit Grundverkehr gemeint?
Der Begriff zielt auf den rechtsgeschäftlichen Verkehr mit Grund und Boden ab. Das heißt, immer dann, wenn ein Grundstück (sei es bebaut oder unbebaut) verkauft, vermietet, verpachtet, verschenkt oder anderweitig übergeben wird (zB Versteigerung, auch Zwangsversteigerung), handelt es sich um Grundverkehr.
Schon zu Beginn des 20. Jahrhunderts gab es in Österreich gesetzliche Regelungen, die grundverkehrsrechtliche Themen betrafen. Dies nämlich in Bezug auf forst- und landwirtschaftliche Grundstücke. Früher gab es in Österreich ein generelles Grundverkehrsgesetz. Dieses wurde aber als verfassungswidrig erklärt und es kam zur Aufdröselung in eigene Landesgesetze.
Was wird im Grundverkehrsgesetz geregelt?
Wie bei vielen anderen Gesetzen, die für Immobilienthemen von Bedeutung sind, ist es auch beim Grundverkehrsgesetz so, dass es für jedes Bundesland ein eigenes Gesetz gibt. Somit ist für uns das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz von Bedeutung. Dieses regelt den Grundverkehr zwischen Inländer:innen, EU-Bürger:innen und EU-Ausländer:innen.
Es gibt bestimmte Eigentumsübertragungen, bei denen die Grundverkehrsbehörde darüber entscheidet, ob das Rechtsgeschäft zulässig ist bzw. ob es unter bestimmten Auflagen genehmigt werden kann. Dafür wurden in den Bundesländern eigene Grundverkehrskommissionen einberufen, die Entscheidungen bezüglich dieser Rechtsgeschäfte treffen.
Auf welche Grundstücke bzw. Grundstücksverkäufe bezieht sich das Grundverkehrsgesetz?
Es gibt drei große Bereiche, mit denen sich das Grundverkehrsgesetz befasst:
- Verkehr mit land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken
- Verkehr mit Baugrundstücken betreffend Zweitwohnsitze
- Erwerbsvorgänge durch EU-Ausländer:innen
Wer ist die Grundverkehrsbehörde?
Die Grundverkehrsbehörde ist laut Gesetz immer die Bezirksverwaltungsbehörde, welche für den Bezirk zuständig ist, in dem sich das betreffende Grundstück befindet. Jetzt weißt du noch immer nicht, an wen du dich bei Fragen wenden musst?! Die Bezirksverwaltungsbehörden sind die Bezirkshauptmannschaften. Also in Graz Umgebung die BH Graz-Umgebung, für Graz Stadt das Magistrat der Stadt Graz, in Leoben die BH Leoben, in Leibnitz die BH Leibnitz, in Voitsberg die BH Voitsberg usw.
Gemeinden müssen übrigens mindestens eine Person aus dem Gemeinderat als Ortsvertreter:in wählen, die Landwirt:in und mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut sein muss. Diese Person muss die Grundverkehrsbehörde unterstützen.
Worauf ist beim Verkauf von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zu achten?
Der Grund für gewisse Einschränkungen beim Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken ist der, dass man leistungsfähige Betriebe erhalten möchte. Entsprechend gelten die Regelungen für Rechtsgeschäfte, die land- und forstwirtschaftliche Grundstücke betreffen. Landwirtschaftliche Grundstücke werden im Flächenwidmungsplan in grüner Farbe als Freiland gekennzeichnet. Manchmal werden Landwirtschaften auch als Dorfgebiet gewidmet. Sollten Zweifel bestehen, ob es sich bei einem bestimmten Grundstück tatsächlich um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt, so kann man bei der Grundverkehrsbehörde einen Feststellungsantrag stellen. Die Behörde muss dann einen Bescheid auszustellen.
Von den Einschränkungen sind nicht alle landwirtschaftlichen Grundstücke betroffen. So etwa keine, die in einer Eisenbahnanlage eingetragen sind, oder solche in bestimmten Katastralgemeinden, die das Grundverkehrsgesetz aufzählt (ob deine Gemeinde dabei ist, liest du am besten direkt im Gesetz). Die Bestimmungen gelten zB nicht für Graz. In Graz-Umgebung wiederum gelten sie in sehr vielen Gemeinden.
Folgende Rechtsgeschäfte in Bezug auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind genehmigungspflichtig:
- Die Übertragung des Eigentums,
- die Einräumung eines Fruchtgenussrechts,
- die Einräumung eines Baurechts,
- die Verpachtung bei Grundstücken über 2 ha und einer Pachtdauer von mehr als 20 Jahren bzw. auf unbestimmte Zeit,
- sonstige Überlassungen (Vermietung, Prekarium etc.), die eine landwirtschaftliche bzw. forstwirtschaftliche Nutzung beeinträchtigen oder ausschließen.
Keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung braucht es zB, wenn das Rechtsgeschäft zwischen Verheirateten, Lebensgefährtinnen / Lebensgefährten oder Verwandten in gerader Linie bzw. Verwandten zweiten und dritten Grades abgeschlossen wird. Wenn das Grundstück eine Gesamtfläche von 3.000 m² nicht überschreitet, ist ebenfalls keine Genehmigung nötig. Fällt man jedoch nicht in diese Ausnahmeregelung hinein, weil das Grundstück beispielsweise größer als 3.000 m² ist und weil man an jemand außerhalb der Familie verkauft, der nicht Landwirt:in ist und das Grundstück auch nicht landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich nutzen möchte, so muss nach dem Vertragsabschluss (Abschluss des Kaufvertrags) ein Antrag für die Genehmigung des Rechtsgeschäfts bei der Grundverkehrsbehörde gestellt werden.
Die Grundverkehrsbehörde meldet den beabsichtigten Rechtserwerb an die Gemeinde, an die / den Landwirt:in, die / der das Grundstück zuletzt bewirtschaftet hat und an die Bezirkskammer für Land- und Forstwirtschaft. Die / Der Bürgermeister:in der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, hat den Rechtserwerb an der Amtstafel bekanntzumachen. Landwirt:innen, die Interesse am Grundstück haben, können dann drei Wochen lang Einsicht in die Unterlagen nehmen und schriftlich mitteilen, dass sie ein gleichartiges Rechtsgeschäft zum ortsüblichen Preis abschließen möchten. Kann diese Person nachweisen, dass sie das Grundstück tatsächlich erwerben kann (zB finanzieren kann), so hat die Grundverkehrsbehörde die Genehmigung für die / den Nichtlandwirt:in, die / der ursprünglich kaufen wollte, zu versagen.
Weitere Details findest du direkt im Gesetz.
Was ist beim Kauf von Baugrundstücken in Bezug auf Zweitwohnsitze zu beachten?
Ziel der zweiten Regelung im Grundverkehrsgesetz ist es, dass Baugrundstücke (also keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke, sondern als Bauland gewidmete) widmungsgemäß als Hauptwohnsitz und nicht als Zweitwohnsitz (oder Ferienwohnsitz) verwendet werden. Das Grundverkehrsgesetz bezieht sich hier auf das Raumordnungsgesetz und führt Gemeinden an, die als Vorbehaltsgemeinden bezeichnet werden. Dort gibt es Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze. Vorbehaltsgemeinden sind zB St. Radegund, Bad Waltersdorf, Stubenberg, Kitzeck im Sausal, Wald am Schoberpaß, Bad Aussee, Schladming, Haus, Judenburg, Fladnitz an der Teichalm usw.
Hier sind die Übertragung des Eigentums, eines Fruchtgenussrechtes, eines Baurechts, eines Bestandrechts mit einer Dauer von mehr als 20 Jahren oder auf unbestimmte Zeit sowie die Begründung der Dienstbarkeit der Wohnung und sonstige Überlassungen betroffen. Die Bestimmungen gelten jedoch nicht, wenn gesetzlich Erbende ein Baugrundstück erben.
Wer in einer Vorbehaltsgemeinde ein Baugrundstück auf eine der oben genannten Weisen übertragen bekommt, muss eine schriftliche Erklärung bei der Grundverkehrsbehörde abgeben (es muss ein festgelegtes Formular der Landesregierung verwendet werden), in dem sie / er erklärt, dass das Grundstück nicht als Zweitwohnsitz genutzt wird bzw. jemand anderem nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes überlassen wird (zB Vermietung). Die Erklärung muss innerhalb von einem Monat nach Abschluss des Rechtsgeschäfts abgegeben werden. Die Grundverkehrsbehörde bestätigt die Abgabe der Erklärung und muss die Gemeinde, in der sich das Baugrundstück befindet, darüber informieren.
Keine Erklärung muss abgegeben werden, wenn das Grundstück für eine gastgewerbliche Beherbergung genutzt wird, oder das Rechtsgeschäft zwischen Verheirateten, Lebensgefährtinnen / Lebensgefährten, eingetragenen Partner:innen, Verwandten in gerade Linie oder zweiten / dritten Grades erfolgt. Will man sich absichern, kann man von der Grundverkehrsbehörde eine Bestätigung einfordern, dass keine Erklärung nötig ist.
Was ist beim Immobilienkauf durch EU-Ausländer:innen zu beachten?
Zuerst sollten wir für die Beantwortung dieser Frage einmal klären, wer laut dem Steiermärkischen Grundverkehrsgesetz als Ausländer:in gilt. Das sind folgende Personen:
- Natürliche Personen, die keine österreichische Staatsbürgerschaft haben,
- juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben (auch Personengesellschaften),
- Kapitalgesellschaften bzw. Personengesellschaften mit Sitz im Inland, an denen jedoch überwiegend Ausländer:innen beteiligt sind,
- Stiftungen und Fonds, die ihren Sitz im Inland haben und deren Vermögen überwiegend Ausländer:innen zukommen bzw. die überwiegend durch Ausländer:innen verwaltet werden,
- Vereine, die ihren Sitz im Inland haben, wobei mindestens die Hälfte der Mitglieder Ausländer:innen sind.
Keine Ausländer:innen nach diesem Gesetz sind natürliche Personen, die EU- oder EWR-Staatsangehörige sind und Gesellschaften, die aufgrund des EWR-Abkommens Niederlassungsfreiheit usw. genießen.
Die Bestimmungen gelten hier sowohl für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke als auch für Baugrundstücke. Ausgenommen sind Grundstücke in einigen Katastralgemeinden, die im Gesetz aufgezählt werden. Auch hier sind alle Rechtsgeschäfte, die schon bei den obigen Fällen genannt wurden, genehmigungspflichtig, wenn Ausländer:innen beteiligt sind. Geschäfte zwischen Verheirateten, Lebensgefährtinnen / Lebensgefährten, eingetragenen Partner:innen, Verwandten in gerade Linie und zweiten bzw. dritten Grades müssen nicht genehmigt werden.
Ein:e Ausländer:in, die / der ein Grundstück in einer Gemeinde kaufen möchte, in der dieses Rechtsgeschäft genehmigungspflichtig ist, muss die Genehmigung innerhalb von einem Monat nach dem Abschluss des Vertrages bei der Grundverkehrsbehörde beantragen. Die Grundverkehrsbehörde hat die Genehmigung zu erteilen, wenn ein kulturelles, volkswirtschaftliches oder soziales Interesse für und keine staatspolitischen Interessen gegen den Rechtserwerb sprechen. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist zusätzlich auf die Genehmigung in Bezug auf den ersten Bereich (Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken) zu achten bzw. ist auch eine Genehmigung aus dieser Perspektive notwendig. Selbiges gilt in Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze – hier muss zusätzlich eine Erklärung abgegeben werden, dass das Grundstück nicht als Zweitwohnsitz genutzt wird.
Bei Grundstücksübertragungen an Ausländer:innen muss die Grundverkehrsbehörde das Militärkommando Steiermark, die Landespolizeidirektion Steiermark und die Gemeinde sowie evtl. die Bezirkskammer für Land- und Forstwirtschaft verständigen, welche eine Stellungnahme abgeben können.
Kann ein Recht ins Grundbuch eingetragen werden, wenn noch keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung vorhanden ist?
Nein, das geht nicht. Alle oben erwähnten Rechtsgeschäfte bzw. die daraus resultierenden Rechte dürfen nur ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Genehmigung rechtskräftig beschlossen ist oder man einen Feststellungsbescheid vorweisen kann, dass die Genehmigung nicht nötig ist.
Was ist, wenn die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt wird?
Dann muss das entsprechende Rechtsgeschäft womöglich rückabgewickelt werden. Hier geht’s aber schon sehr ins Detail. Für spezielle Rechtsauskünfte wende dich bitte an eine:n Notar:in deines Vertrauens.
