Bei der Hauptwohnsitzbefreiung handelt es sich um eine der Ausnahmen von der Pflicht, die Immobilienertragsteuer beim Verkauf einer Immobilie zu bezahlen (der / die Verkäufer:in der Immobilie bzw. eines Grundstückes ist grundsätzlich der / die Steuerpflichtige). Es handelt sich also um eine Steuerbefreiung. Welche Kriterien erfüllt sein müssen, damit man von ihr profitiert, erklären wir dir hier.
Was ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung von der Steuer befreit?
Diese Art von Steuerbefreiung bezieht sich auf Eigenheime (Häuser) bzw. Eigentumswohnungen sowie auf den Grund und Boden, auf welchem diese stehen (Grundstück). Dies ist eine Besonderheit, da die andere wichtige Ausnahme von der ImmoESt – die Herstellerbefreiung – den Grund und Boden nicht miteinbezieht. Bei der Hauptwohnsitzbefreiung ist der Grund und Boden bis 1.000 m² mitumfasst – geht die Grundstücksfläche darüber hinaus, wird der Überschuss über den 1.000 m² nicht steuerbefreit, sondern ist steuerpflichtig.
Außerdem bezieht die Hauptwohnsitzbefreiung bis zu zwei KFZ-Abstellplätze ein – sogar dann, wenn diese sich auf einem anderen Grundstück mit einer eigenen Einlagezahl im Grundbuch befinden. Achtung: Wird nur ein Parkplatz veräußert und steht damit kein Grundstücksverkauf im Zusammenhang, bei dem man mit Hauptwohnsitz gelebt hat und welchen man aufgibt, trifft die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu.
Welche Kriterien müssen dafür erfüllt sein?
Die Veräußerin / Der Veräußerer einer Immobilie ist dann von der ImmoESt befreit, wenn:
- jene:r seit der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend und mindestens 2 Jahre mit Hauptwohnsitzmeldung in dem Objekt gelebt hat und den Hauptwohnsitz nach dem Verkauf aufgibt
- oder wenn jene:r innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre mit Hauptwohnsitz in dem Objekt gelebt hat und den Hauptwohnsitz nach der Veräußerung aufgibt (sogenannte 5 aus 10-Regelung).
Die Verkäuferin / Der Verkäufer muss nicht zugleich Eigentümer:in der Immobilie gewesen sein. Nehmen wir an, du erbst eine Wohnung von einem Angehörigen, in welcher du davor für eine der oben genannten Zeiten mit Hauptwohnsitz gelebt hast (du warst jedoch „nur“ bloße:r Mitbewohner:in und nicht Eigentümer:in der Wohnung, weil sie zu diesem Zeitpunkt noch deinem Angehörigen gehörte). Nach dem Erbe verkaufst du die Wohnung und gibst deinen Hauptwohnsitz auf. In diesem Fall bist du von der Immobilienertragsteuer befreit, weil die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Dasselbe gilt im Übrigen bei einer Schenkung, wobei der / die ehemalige Eigentümer:in den Hauptwohnsitz aufgeben muss (oder bei der Fünfjahresfrist bereits aufgegeben hat).
Was ist mit Hauptwohnsitz gemeint?
Natürlich ist das erste Indiz, dass man in einer Wohnung, in einem Haus etc. mit Hauptwohnsitz gemeldet ist, die Hauptwohnsitzmeldung, die man bei der örtlichen Gemeinde durchführt und der Meldezettel, der daraus als Nachweis resultiert. Diese muss aber nicht vorliegen, kann man anderweitig nachweisen, dass man tatsächlich mit Hauptwohnsitz in dem Objekt gelebt hat.
Der Hauptwohnsitz wird auch als Mittelpunkt der Lebensinteressen bezeichnet. Der Lebensmittelpunkt wird anhand von Punkten wie der Aufenthaltsdauer, dem Wohnsitz von Familienangehörigen und von der Lage des Arbeitsplatzes bzw. der Ausbildungsstätte bestimmt. Auch spricht man diesbezüglich von einem überwiegenden Naheverhältnis zum Hauptwohnsitz (wenn es mehrere Wohnsitze zugleich gibt, so etwa auch parallel einen Nebenwohnsitz).
Ist die Steuerbefreiung vererbbar?
Nein – diese Steuerbefreiung bezieht sich immer nur auf die Steuerpflichtige / den Steuerpflichtigen, die / der tatsächlich SELBST mit Hauptwohnsitz im Objekt gewohnt hat (Zeiten siehe oben). Wenn die / der verstorbene Eigentümer:in dort mit Hauptwohnsitz gelebt hat, und die / der Erbantretende nicht, so ist diese:r ganz normal steuerpflichtig.
