Herstellungskosten liegen dann vor, wenn ein Gebäude komplett neu errichtet oder bestimmte Teile dieses Gebäudes neu gebaut werden.
Im steuerlichen Bereich wird der sogenannte Herstellungsaufwand vom Instandhaltungsaufwand und vom Instandsetzungsaufwand unterschieden. Alle drei Maßnahmen zählen zu den sogenannten Erhaltungs- und Verbesserungsaufwänden.
Wann liegt ein Herstellungsaufwand vor?
Ein Herstellungsaufwand liegt vor, wenn Teile eines Gebäudes neu geschaffen oder bereits bestehende Teile eines Gebäudes grundlegend verändert werden.
Dies trifft beispielsweise in folgenden Fällen zu:
- bei der Aufstockung von Gebäuden
- bei der Zusammenlegung von einzelnen Wohnungen in Gebäuden
- beim erstmaligen Einbau von Aufzügen, Zentralheizungen usw.
- bei der Versetzung von Zwischenwänden
- beim Einbau von Badezimmern oder WC (Anhebung der Kategorie einer Wohnung)
- beim Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (zB entfernen von alten Fenstern und Einbau neuer Fenster, versetzen von Türen)
Können Herstellungsaufwände als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden?
Ja, Herstellungsaufwände können steuerlich als Abschreibung geltend gemacht werden. Sie sind grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes aufgeteilt abzusetzen. Stellt man einen diesbezüglichen Antrag, können Herstellungsaufwände auch auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden – dies nennt man dann „begünstigte Teilabsetzung“.
Diese ist aber nur in folgenden Fällen durchsetzbar:
- Denkmalschutz: Wenn Aufwände im Sinne des Denkmalschutzes durchgeführt werden.
- Kategorie-Anhebung von Wohnungen, Einbauten von Liftanlagen, Zusammenlegung von Wohnungen = Aufwendungen im Sinne des Mietrechtsgesetzes (MRG) §§ 3 bis 5
- Förderungen: Sanierungsmaßnahmen, um Förderungszusagen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder den landesgesetzlichen Vorschriften über die Förderung von Wohnhaussanierung zu erhalten.
Ist der nachträgliche Ausbau eines Dachgeschoßes ein Herstellungsaufwand?
Der Ausbau eines bestehenden Rohdachbodens ist an sich als Herstellungsaufwand einzustufen. Er wird von Finanzamt als Errichtung einer neuen Wohneinheit angesehen. Damit eine begünstigte Teilabsetzung in Frage käme (Abschreibung über 15 Jahre verteilt), müsste eine Förderungszusage wie oben genannt vorliegen.
Allerdings fällt die Vermietung einer nachträglich ausgebauten Dachgeschoßwohnung, deren Baugenehmigung nach dem 31.12.2011 erteilt wurde, nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Deshalb kann ein solcher Herstellungsaufwand nicht begünstigt abgesetzt werden, sondern nur auf die „übliche“ Art und Weise.
