Egal, ob du deine Immobilie privat oder mit der Unterstützung eines Maklers verkaufst: Die Immobilienertragsteuer wird zu einem Thema werden. Was früher die umgangssprachlich genannte Spekulationssteuer war, wird heute kurz als ImmoESt. bezeichnet. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Gewinne, die man durch die Veräußerung eines Grundstückes erzielt, der Einkommensteuerpflicht. Deshalb kommt hier die Immobilienertragsteuer ins Spiel.
Aus gesetzlicher Sicht wurden die neuen Regelungen für die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien am 01.04.2012 eingeführt. Das Einkommensteuergesetz regelt die Immobilienertragsteuer.
Wofür ist die Immobilienertragsteuer zu bezahlen?
Die Steuer fällt für Einkünfte an, die aus dem privaten Verkauf von Grundstücken anfallen. Unter Grundstücken werden hierbei verstanden:
- Grund und Boden,
- Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen) sowie
- grundstücksgleiche Rechte.
Die Immobilienertragsteuer bezieht sich nur auf entgeltliche Übertragungen, da sie den Gewinn besteuert. Bei einer unentgeltlichen Übertragung wie einer Schenkung oder einem Erbe fällt keine ImmoESt an. Wird die geschenkte oder geerbte Immobilie jedoch weiterverkauft, handelt es sich um eine entgeltliche Veräußerung und somit ist man in diesem Fall wieder steuerpflichtig.
Wie hoch ist die ImmoESt.?
Welcher prozentuelle Anteil vom eingenommenen Gewinn durch den Verkauf einer Immobilie an das Finanzamt abgeführt werden muss, hängt davon ab, ob es sich um einen sogenannten Altfall oder um einen Neufall handelt (die Details dazu findest du, wenn du auf den jeweiligen Links klickst).
Hier nur in Kürze:
- Altfall: Anschaffung vor dem 31. März 2002 à begünstigte Besteuerung (4,2 % vom Veräußerungserlös)
- Neufall: Anschaffung ab dem 31. März 2002 und Grundstücke, die noch angeschafft werden à besonderer Steuersatz (30 % vom Gewinn)
Wer kümmert sich um die Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer?
In der Regel kümmern sich Rechtsanwältinnen / Rechtsanwälte und Notarinnen / Notare, die den Kaufvertragsentwurf für die beiden Kaufparteien errichtet haben, um die Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer an das Finanzamt (Selbstberechnung).
Die ImmoESt ist spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach dem Monat, in dem der Verkauf stattgefunden hat, zu bezahlen.
Wichtig: Sollte der / die Parteienvertreter:in keine Selbstberechnung durchführen, so muss der / die Verkäufer:in die aus der Veräußerung erzielten Einkünfte dem Finanzamt mitteilen. Die / Der Steuerpflichtige muss in diesem Fall eine Vorzahlung in Höhe der fälligen Immobilienertragsteuer an das Finanzamt überweisen (ebenfalls spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach dem Monat, in dem die Veräußerung der Immobilie stattgefunden hat).
Gibt es Steuerbefreiungen, also Fälle, in denen man keine Immobilienertragsteuer bezahlen muss?
Ja, es gibt zwei wesentliche Befreiungen, welche dafür sorgen, dass man bei einem Grundstücksverkauf keine Immobilienertragsteuer bezahlen muss. Bei diesen handelt es sich um die Hauptwohnsitzbefreiung sowie um die Herstellerbefreiung. Beide sind unterschiedlich geregelt. Für Details klicke einfach auf die Begriffe und lies nach, in welchen Fällen es zu einer solchen Befreiung kommt.
