Das Nutzwertgutachten wird im Rahmen der Parifizierung erstellt und ist somit Basis für den Wohnungseigentumsvertrag sowie folglich auch für die Begründung von Wohnungseigentum.
Was steht im Nutzwertgutachten?
Das Nutzwertgutachten besteht aus der Nutzflächenberechnung und der Nutzwertberechnung. Zuerst werden die Nutzflächen der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte im Gebäude ermittelt und aufgelistet. Allgemeine Flächen gehören nicht dazu.
Neben den Nutzflächen der einzelnen Wohnungen werden im Zuge der Nutzwertberechnung auch wertmindernde und werterhöhende Umstände wie die Lage im Haus, das Stockwerk, in dem Wohnung liegt, zugehöriges Zubehör wie Kellerabteile oder PKW-Stellplätze in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
Beispiel:
Eine Wohnung im Erdgeschoß wird in der Regel mit einem geringeren Nutzwert angesetzt als eine Wohnung mit derselben Größe in den Stockwerken über dem Erdgeschoß.
Auf Basis dieser beiden Auflistungen entsteht das eigentlich Nutzwertgutachten, wobei die Nutzwerte der einzelnen Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtsumme aller Nutzwerte der Liegenschaft gesetzt werden. Daraus ergeben sich die Einzelnutzwerte der Wohnungen sowie der Gesamtnutzwert der Liegenschaft.
Wozu dient das Nutzwertgutachten genau?
Neben der Festlegung der Nutzwerte dient es bei Wohnanlagen mit mehreren Wohneinheiten auch dazu, die Gemeinschaftskosten, die anfallen, auf die einzelnen Wohnungseigentümer gerecht aufteilen zu können. Dafür benötigt man einen detaillierten Berechnungsschlüssel (= Aufteilungsschlüssel).
Es soll vermieden werden, dass Eigentümer kleinerer Wohnungen dieselben Kosten zu tragen haben wie Eigentümer größerer Wohnungen. Eine größere Wohnung geht mit einem größeren Eigentumsanteil am Gebäude einher.
