In den letzten Wochen wurde bereits viel darüber gesprochen und auch viel spekuliert, aber solange der Beschluss nicht durch ist, sollte man keine voreiligen Schlüsse ziehen. Nach der 255. Nationalratssitzung vom Mittwoch und Verlautbarung der Gesetzesänderung ist es fix: Es kommt beim Immobilienkauf unter bestimmten Umständen zu der Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr. Dies betrifft die Eintragung von Eigentums- wie auch die Eintragung von Pfandrechten. Was die Hintergründe und vor allem die Bedingungen der Gebührenbefreiung sind, liest du in unserem Blogartikel. Außerdem erfährst du hier, wie lange die Entlastungsmaßnahmen gelten und ab wann du in ihren Genuss kommen kannst.
Inhaltsverzeichnis
Grundbucheintragungsgebühr: Was ist das überhaupt?
Wenn du schon länger mit dem Gedanken spielst, eine Immobilie zu kaufen, wird dir das Thema Grundbucheintragungsgebühr bestimmt schon untergekommen sein. Sie gehört zu den üblichen Nebenkosten beim Kauf von Immobilien und das unabhängig davon, ob du eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufst. Grund dafür ist, dass in Österreich der Eigentümerwechsel bei Liegenschaften ins Grundbuch eingetragen wird. Das Eigentumsrecht von Person A wird gelöscht, während das Eigentumsrecht von Person B (= neue:r Eigentümer:in) neu in die Grundbuchseinlage des jeweiligen Grundstückes eingetragen wird.
Die Grundbuchseintragungsgebühr für die Eintragung eines Eigentums- oder Baurechts hat bisher 1,1 % der Gegenleistung (also vom Kaufpreis) betragen. Für die Eintragung eines Pfandrechts (im Zuge der Aufnahme einer Hypothek) ins Grundbuch wurde bisher eine Gebühr von 1,2 % der Gegenleistung eingehoben. Allerdings hat die österreichische Regierung ein „Wohn- und Baupaket“ geschnürt, das unter bestimmten Voraussetzungen dazu führen kann, dass du dir die Grundbucheintragungsgebühr beim Immobilienkauf für eine befristete Zeit komplett sparst.
Die Entscheidung der Regierung und ihre Gründe
Die österreichische Regierung hat kürzlich beschlossen, Käufer:innen unter bestimmten Voraussetzungen von der Grundbucheintragungsgebühr zu befreien. Diese Maßnahme wurde eingeführt, um den Immobilienmarkt anzukurbeln und den Erwerb von Eigentum für die Bürger:innen zugänglicher zu machen. Denn sagen wir es einfach so wie es ist: In Zeiten wie diesen ist es nicht gerade leicht, sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Gerade in Ballungsräumen und größeren Städten haben vor allem Erstkäufer:innen Probleme, den Kauf zu stemmen. Hohe Preise, strengere Immobilienkreditvergaberichtlinien, ein schwieriger Markt – damit muss man gerade umzugehen wissen, wenn man sich ein Eigenheim anschaffen möchte. Aus diesem Grund wird im Zusammenhang mit der Gebührenbefreiung häufig davon gesprochen, für eine finanzielle Entlastung besonders von jungen Menschen zu sorgen.
Finanzielle Erleichterungen beim Immobilienkauf werden in anderen Ländern längst gelebt!
Andere Länder zeigen längst auf, dass eine Unterstützung für Erstkäufer:innen durchaus umsetzbar ist: Mancherorts wird zwischen dem Kauf einer Anlegerin / eines Anlegers und dem Kauf von Selbstnutzer:innen unterschieden, andere Länder bieten Erstkäufer:innen den Vorteil einer reduzierten oder gar den vollständigen Entfall der Grunderwerbsteuer. Ein Beispiel dafür sind die Niederlande, wo beim Kauf einer Immobilie unter 35 Jahren und zur Eigennutzung die Grunderwerbsteuer komplett entfällt.
Und bei uns? Die Grunderwerbsteuer wurde in den Diskussionen zu den Erleichterungsmaßnahmen für erstmalige Immobilienkäufer:innen zwar durchaus erwähnt, noch wurde dazu jedoch keine Befreiungsregelung beschlossen. In Bezug auf die Grundbucheintragungsgebühr aber zumindest hat der österreichische Nationalrat nun beschlossen, dass das Gerichtsgebührengesetz geändert und eine sogenannte „temporäre Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis“ eingeführt wird.
Was bedeutet das für dich als Käufer:in einer Immobilie?
Die gute Nachricht ist, dass du zukünftig beim Kauf einer Immobilie in Österreich unter Umständen Geld sparen kannst. Die Grundbucheintragungsgebühr wird nicht mehr erhoben, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Doch was sind diese Bedingungen?
Voraussetzungen für die Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr
Um von der Befreiung der Grundbucheintragungsgebühr zu profitieren, müssen laut dem neu geschaffenen § 25a des Gerichtsgebührengesetzes folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Befreiung gilt erst für Kaufverträge, die ab 01. April 2024 abgeschlossen werden. Es wird von „entgeltlichen“ Rechtsgeschäften gesprochen, somit gilt die Gebührenbefreiung nicht bei Schenkung oder Erbe.
- Sie gilt außerdem nur, wenn der Antrag auf die Eintragung des Rechts ab dem 01. Juli 2024 beim Grundbuchgericht eingereicht wird. Es handelt sich um eine temporäre Maßnahme, die auf zwei Jahre beschränkt ist. Deshalb sind aus aktueller Sicht nur Anträge von Eintragungen zwischen dem 01. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 betroffen.
- Die erworbene oder zu errichtende Immobilie muss der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Eigentümerin / des Eigentümers dienen (= Wohnstätte).
- Etwaig pfandrechtlich gesicherte Beträge, die für den Kauf aufgenommen werden, müssen zu mehr als 90 % dem Erwerb, der Errichtung oder Sanierung dieser Wohnstätte dienen.
- Die Gebührenbefreiung gilt nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000,-. Wird dieser Betrag überstiegen, gilt die Befreiung nicht für den übersteigenden Wert. Ab einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro entfällt die Gebührenbefreiung.
Diese Bestimmungen beziehen sich sowohl auf den Entfall der Eintragung von Eigentumsrechten wie auch auf die Eintragung von Pfandrechten.
Die Bedingungen der Bedingungen: Was ist wann nachzuweisen?
Der Gesetzesbeschluss legt fest, dass das dringende Wohnbedürfnis für die Gebührenbefreiung zwingend nachzuweisen ist. Einerseits durch eine Meldebestätigung, aus der herausgeht, dass du in dieser Wohnstätte deinen Hauptwohnsitz gemeldet hast und andererseits, dass du die Wohnrechte an der Immobilie, die du davor regelmäßig mit Hauptwohnsitz bewohnt hast, aufgibst. Diese Nachweise musst du gleich beim Antrag auf die Grundbuchseintragung mit einreichen (falls du die Immobilie da bereits bezogen hast). Erwirbst du ein bezugsfähiges Objekt, hast du die Nachweise binnen 3 Monaten nach Antrag zu erbringen. Ist die Immobilie erst zu errichten oder zu sanieren, so musst du die Nachweise spätestens 5 Jahre nach der Eintragung einreichen.
Aber Achtung!
Werden die Nachweise nicht rechtzeitig eingebracht, werden dir die Grundbucheintragungsgebühren nachträglich doch noch vorgeschrieben! Dann fällst du also um die Befreiung um!
Was ist, wenn ich die Immobilie wieder verkaufe oder sie doch vermieten möchte?
Solltest du innerhalb von fünf Jahren nach der Grundbuchseintragung dein Eigentumsrecht an dieser Immobilie aufgeben, weil du sie beispielsweise doch wieder verkaufen möchtest, fällt die Gebührenbefreiung nachträglich weg. Dasselbe gilt für den Fall, wenn du dein dringendes Wohnbedürfnis in dieser Immobilie aufgibst, weil du sie zum Beispiel doch vermieten möchtest oder deinen Hauptwohnsitz doch wo anders anmeldest.
Diese Umstände, die die Gebührenbefreiung aushebeln, hast du dem Grundbuchsgericht laut Gesetz innerhalb eines Monats nach dem Eintritt zu melden.
Fazit: Eine Chance für angehende Immobilienbesitzer:innen
Die Neuerungen im Bereich der Grundbucheintragungsgebühr bieten eine Erleichterung für Käufer:innen von Eigenheimen, die in der gekauften Immobilie ihren Hauptwohnsitz melden möchten und vorhaben, dort länger als 5 Jahre zu bleiben. Darüber hinaus muss sich die Bemessungsgrundlage der jeweiligen Eintragung im gesetzlich verlautbarten Rahmen befinden. Ebenso ist auf die beschriebenen Zeiträume und Fristen zu achten.
Sind alle Bedingungen erfüllt, handelt es sich für dich um eine Möglichkeit, die finanzielle Belastung beim Immobilienkauf zumindest ein bisschen zu reduzieren. Dies kann für viele Menschen einen wichtigen Schritt in Richtung Eigenheim bedeuten, weshalb wir diese Gebührenbefreiung auf jeden Fall begrüßen!
