Wenn du dich dafür entscheidest, die Vermittlung deiner Wohnung, deines Hauses oder deines Grundstückes in die Hände eines Immobilienmaklers zu geben, gehst du mit diesem einen Maklervertrag ein. Neben dem schlichten Maklervertrag gibt es auch noch den sogenannten Alleinvermittlungsauftrag. Was das genau ist, erfährst du in diesem Artikel unseres Immo-Lexikons.
Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag?
Was genau ein Alleinvermittlungsauftrag ist, wird im Maklergesetz definiert. Es legt fest, dass es sich dann um einen solchen handelt, wenn Auftraggebende sich dazu entshcließen, für die Immobilienvermittlung keine:n weitere:n Makler:in in Anspruch zu nehmen. Im Gegensatz zum schlichten Maklervertrag hat sich ein:e Immobilienmakler:in beim Alleinvermittlungsauftrag, kurz auch AV genannt, nach Kräften um die Vermittlung des Objekts zu bemühen. Es trifft sie / ihn also eine Tätigkeitspflicht. Anders als ein allgemeiner Maklervertrag kann der AV nur zeitlich befristet abgeschlossen werden. Das Gesetz definiert, dass die Dauer „angemessen“ sein muss.
Auf welchen Zeitraum darf ein AV höchstens befristet werden, wenn die / der Auftraggeber:in ein:e Verbraucher:in ist?
Das Konsumentenschutzgesetz legt für Alleinvermittlungsaufträge mit Verbraucherinnen / Verbrauchern folgende Höchstbefristungen fest:
- Vermittlung von Bestandverträgen von Wohnungen oder von sonstigen den Gebrauch bzw. die Nutzung von Wohnungen betreffende Verträgen: drei Monate
- Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung / zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern, einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind: 6 Monate
Liegen jedoch besondere Umstände vor, die die Vermittlung des Objekts massiv erschweren bzw. verzögern, darf ausnahmsweise auch eine längere Frist vereinbart werden. Ein Beispiel hierfür wäre eine Ferienwohnung, die nur in einer bestimmten Saison erfolgreich vermittelt werden kann, weshalb ein längerer Vertrag von Nöten und logisch ist. Das ist häufig der Fall, wenn der Vertrag erst nach der entsprechenden Saison abgeschlossen wird und es noch dauert, bis die Vermittlung wieder fruchten kann.
Welche Form muss ein Alleinvermittlungsauftrag haben?
Ist die / der Auftraggeber:in ein:e Konsument:ion, so greift das Konsumentenschutzgesetz und es ist Schriftlichkeit von Nöten. Handelt es sich um eine:n Unternehmer:in, treffen wieder die Formvorschriften des allgemeinen Maklervertrages zu, die besagen, dass der Vertrag schriftlich, mündlich oder konkludent abgeschlossen werden kann.
Auch besondere Vereinbarungen, wie etwa jene, die sich auf bestimmte Fälle eines fehlenden Vermittlungserfolges durch die Maklerin / den Makler beziehen, müssen mit Konsumentinnen / Konsumenten schriftlich vereinbart werden. Diese werden im § 15 des Maklergesetzes definiert und beziehen sich auf folgende Fälle:
- Wenn das Geschäft wider Treu und Glauben nicht zustande kommt, weil die / der Auftraggeber:in einen erforderlichen Geschäftshandlung ohne beachtenswerten Grund unterlässt (entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf).
- Wenn mit der / dem von der Maklerin / vom Makler vermittelten Kundin / Kunden ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt (etwa Vermietung statt Verkauf einer Wohnung).
- Wenn das Geschäft mit jemandem anderem zustande kommt, der von der Auftraggeberin / vom Auftraggeber die ihr / ihm von der Maklerin / vom Makler bekanntgegebene Geschäftsmöglichkeit mitgeteilt bekommen hat und das Geschäft mit diesem Dritten zustande kommt.
- Wenn auf dem Objekt ein Vorkaufsrecht oder ein Wiederkaufsrecht lastet, welches von der / vom Berechtigten ausgeübt wird.
- Wenn die Auftraggeberin / der Auftraggeber den AV ohne wichtigen Grund vorzeitig auflöst.
- Wenn das Geschäft vertragswidrig während dem AV mit einer anderen Maklerin / einem anderen Makler zustande kommt.
- Wenn das Geschäft während dem AV auf andere Art als durch die Vermittlung der Maklerin / des Maklers zustande kommt.
Ein:e seriöse:r Immobilienmakler:in wird dich im Zuge der Sorgfalts- wie auch der Informations- bzw. Aufklärungspflicht genau über den Vertrag aufklären, ihn idealerweise mit dir gemeinsam durchgehen bzw. besprechen. Wenn du Fragen zum Vertrag hast, solltest du diese grundsätzlich alle abklären, bevor du den Vertrag unterschreibst. Warum? Weil du aus einem Alleinvermittlungsauftrag nur aus wichtigen Gründen herauskommst. Zweifel oder Sorgen sollten aber gar nicht erst aufkommen, wenn man im gemeinsamen Gespräch auslotet, welche Fragestellungen offen sind, wozu die Vertragsparteien verpflichtet sind, was ihre Rechte sind usw.
Das nehmen wir im Übrigen sehr genau, weshalb wir auch zuerst checken, ob die Zusammenarbeit mit einer Kundin / einem Kunden schon aus vibe-technischer Sicht generell für uns Sinn macht. Wir haben kein Interesse daran, massenweise Immobilien halbherzig auf den Markt zu spucken, sondern wollen unseren Kundinnen / Kunden und ihren Objekten ausreichend Zeit, unsere volle Aufmerksamkeit und all unser Herzblut widmen. Dazu gehört ein guter Austausch von Anfang an wie auch ein gut erklärter Vertrag als Basis für die Zusammenarbeit.
Was sind wichtige Gründe, aufgrund derer man einen AV noch in der Befristung (Laufzeit) auflösen kann?
Befristete Verträge enden grundsätzlich automatisch durch Zeitablauf und sind vorher nicht kündbar. Man kann einen Alleinvermittlungsauftrag auch innerhalb der vereinbarten Laufzeit und somit vorzeitig auflösen, sofern dafür ein wichtiger Grund vorliegt, der die weitere Zusammenarbeit mit der Maklerin / dem Makler unmöglich oder unzumutbar macht. Einige Beispiele für wichtige Auflösungsgründe aus der österreichischen Rechtsprechung (Achtung: immer Einzelfallentscheidung!) sind:
- Die Maklerin / Der Makler war untätig oder handelte grob unzuverlässig.
- Vertrauensverlust: zB bewusste Handlungen gegen die Interessen der Auftraggeberin / des Auftraggebers.
- Grobe Unzuverlässigkeit inklusive unhöflichem Verhalten (die Maklerin / der Makler kam immer zu spät, unhöfliche Kommunikation etc.).
- Wesentliche existenzbedrohende Umstände (zB der Verlust des Arbeitsplatzes, gesundheitliche Gründe), wesentliche, unverschuldete Umstände in der Sphäre der Auftraggeberin / des Auftraggebers (zB Scheidung von der Ehepartnerin / vom Ehepartner).
Was passiert, wenn ein Alleinvermittlungsauftrag ausläuft, die Auftraggeberin / der Auftraggeber jedoch weiter mit der Maklerin / dem Makler zusammenarbeiten möchte?
Das ist kein Problem, da ein Alleinvermittlungsauftrag beliebig oft hintereinander abgeschlossen werden kann. Sprich: Wenn einer ausläuft, kann direkt im Anschluss ein neuer AV vereinbart werden.
In der Praxis wird ein Alleinvermittlungsauftrag nach Auslaufen häufig schlüssig (also nicht mündlich und nicht schriftlich) zu einem unbefristeten schlichten Maklervertrag, der jedoch von beiden Seiten jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann.
