Wenn wir für Kundinnen & Kunden Unterlagen einholen oder diese an Interessentinnen & Interessenten ausschicken, sprechen wir so gut wie immer auch vom Grundbuchauszug. Auch du bist mit dem Begriff sicher schon mal in Berührung gekommen. Aber was ist damit eigentlich gemeint? Klar, er hat mit dem Grundbuch zu tun. Aber wovon genau macht man eigentlich den Auszug? Das beantworten wir dir gerne.
Was ist ein Grundbuchauszug?
Damit bezeichnet man meist den Auszug aus dem Hauptbuch einer bestimmten Grundbuchseinlage. Damit meint man wiederum ein bestimmtes Grundstück, egal ob bebaut oder unbebaut. Manchmal spricht man auch vom Grundbuchskörper, wenn man sich auf eine bestimmte Einlage aus dem Grundbuch bezieht.
Wenn man den Grundbuchauszug anfordert, kann man sich entscheiden, ob man einen Auszug aus der gesamten Einlage haben möchte, oder nur von bestimmten Bereichen aus der Grundbuchseinlage. Nachdem sich diese aus den drei Blättern zusammensetzt, wie du beim dafür eigens angeführten Artikel in unserem Immolexikon nachlesen kannst, kann man also einen Auszug aller drei Blätter oder auch nur von einem oder zwei der Blätter anfertigen lassen. Was du wo im Auszug nachlesen kannst, liest du ebenfalls im Glossarartikel zur Grundbuchseinlage.
Wofür braucht man diesen?
Der Grundbuchauszug muss einfach aufliegen und das völlig unabhängig davon, ob du eine Immobilie / ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchtest. Nur damit besteht Rechtssicherheit über die Eigentumsverhältnisse und darüber, welche Lasten und Rechte mit dem Grundstück in Verbindung stehen. Nimmt man also keine Einsicht in den Grundbuchauszug, kann man sowohl als Käufer:in als auch als Verkäufer:in schnell vor großen Problemen stehen. Als Verkäufer:in könnte man beispielsweise Informationen übersehen bzw. verschweigen, die für den Verkauf nicht unbedeutend sind (als Beispiele genannt seien hier Dienstbarkeiten, die sehr häufig bei Grundstücken und Häusern vorkommen oder Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte zugunsten von anderen Personen). Auch ein:e Käufer:in einer Immobilie wird wissen wollen, was sie / er genau kauft. Spätestens im Rahmen der Kaufvertragserrichtung durch den / die Notar:in / Rechtsanwältin / Rechtsanwalt muss ein aktueller Grundbuchauszug vorhanden sein.
Auch wenn man nicht verkaufen oder kaufen möchte, sondern einfach nur bestens über das eigene Grundstück Bescheid wissen möchte, schadet es nicht, über einen aktuellen Auszug zu verfügen. Oft liegen diese in alten Dokumentenmappen herum, oder sind verloren gegangen. Sollte das der Fall sein, hole dir am besten online einen neuen Auszug. Das geht schnell und ist für reine Informationszwecke ausreichend.
Wo erhält man Grundbuchauszüge?
Wie im letzten Absatz der vorigen Frage bereits angedeutet gibt es die Möglichkeit, Grundbuchauszüge (ebenso wie Auszüge aus dem Firmenbuch) kostenpflichtig online auszuheben. Hierfür hat zum einen das österreichische Justizministerium eine eigene Website eingerichtet, andererseits gibt es einige Online-Anbieter, die vom österreichischen Staat damit beauftragt wurden, Zugang zur Grundbuchsdatenbank zu bieten (sogenannte Verrechnungsstellen). Dort muss man in der Regel einen Benutzeraccount anlegen und kann dann den jeweiligen Grundbauchauszug bestellen. Aktuell gibt es 9 Online-Anbieter (plus einen für Notarinnen & Notare), die als Verrechnungsstellen tätig sind.
Darüber hinaus erhält man im jeweiligen Bezirksgericht den Zugang zum Grundbuch und kann Einsichtnahme in das Hauptbuch, in Hilfsverzeichnisse und in die Urkundensammlung nehmen (persönlich, vor Ort) oder bestimmte Auszüge auch schriftlich anfordern.
Jede:r Notar:in kann als Gerichtskommissär:in eine Einsichtnahme ins Grundbuch gewähren und Grundbuchauszüge erstellen bzw. beglaubigen. Beglaubigte Grundbuchauszüge benötigt man beispielsweise für die Vorlage bei Gericht oder einer Behörde.
Kostet der Grundbuchauszug etwas?
Ja, das Ausheben eines Grundbuchauszuges ist sowohl online als auch beim Bezirksgericht bzw. bei einem / einer Notar:in nicht kostenfrei. Wie viel der Service kostet, wird im Gerichtsgebührengesetz geregelt.
Auszüge aus dem Hauptbuch bzw. aus den Hilfsverzeichnissen kosten beim Bezirksgericht aktuell um die € 15,- pro Auszug. Notar:innen erhalten dieselben Gebühren, die auch vom Gericht verlangt werden können.
Werden die Daten bei den Grundstücksdatenbanken der Verrechnungsstellen online abgefragt, so fallen je nach Abfrage bestimmte Gebühren an, je nachdem ob es sich um Vollabfragen, Teilabfragen, Abfragen aus dem Hauptbuch, aus der Urkundensammlung, aus der historischen Einlage usw. handelt.
Woher weiß ich, ob ein Auszug aktuell ist und warum ist das so wichtig?
Dass der Grundbuchauszug, aus dem du deine Informationen beziehst, aktuell ist, ist insofern von besonderer Bedeutung, weil du sonst wichtige Informationen übersehen könntest! Versichere dich deshalb vor allem als Käufer einer Immobilie immer darüber, dass der dir übergebene Auszug aus dem Grundbuch so aktuell wie möglich ist. Dies erkennst du ganz oben am Grundbuchauszug: Hier steht die „Letzte TZ“, also die letzte Tagebuchzahl mit Jahreszahl nach dem Schrägstrich. Das bedeutet, dass die letzte Eintragung / Änderung in diesem Jahr stattfand. Ob der Auszug auch tatsächlich die letzte Änderung enthält (sprich: ob es nicht vielleicht einen neueren mit darüber hinausgehenden Informationen gibt, die nicht unerheblich sein können), kannst du überprüfen, indem du selbst den Auszug aushebst (online oder beim Bezirksgericht) oder dich beim Bezirksgericht, das zuständig ist, erkundigst, ob sich inzwischen etwas verändert hat.
Vorsichtig sein solltest du, wenn du im Grundbuchauszug eine sogenannte Plombe entdeckst. Klicke auf den Begriff, um mehr darüber zu erfahren.
Ist ein:e Makler:in in Spiel und arbeitet diese:r professionell, wird diese:r sich im Rahmen der detaillierten Recherche für dich informieren (und das unabhängig davon, ob du verkaufst oder kaufst), ob es sich um einen aktuellen Auszug handelt.
Im Grundbuchauszug steht im A1-Blatt bei den Flächenangaben bzw. bei der Grundstücksnummer ein „G“ dabei. Was bedeutet das?
Sehr aufmerksam von dir! Grundsätzlich gilt: Flächenangaben im Grundbuch müssen nicht der Wahrheit entsprechen und das Grundbuchgericht haftet nicht für diese Angaben. Bezüglich der Größenangaben bei den Flächen ist ein vorhandenes „G“ ein Hinweis darauf, dass das Grundstück in den Grenzkataster eingetragen ist (was der Unterschied zum Grundsteuerkataster ist, erfährst du, indem du auf die jeweiligen Begriffe klickst).
Und was bedeutet ein Stern?
Befindet sich neben der Nutzungsart ein Stern (*), heißt das, dass die Fläche dieses Grundstückes aufgrund von numerischen Angaben (Koordinaten, Messzahlen) berechnet wurde.
Wir würden dir jedoch in jedem Fall dazu raten, die Liegenschaft genauer unter die Lupe zu nehmen, in den aktuellen Flächenwidmungsplan bei der Gemeinde (oder auf deren Website) Einsicht zu nehmen und eventuell auch Rücksprache mit der Gemeinde zu halten, um auf der sicheren Seite zu sein.
Im Grundbuchauszug steht bei einem Pfandrecht ein Betrag dabei. Ist das der Betrag, der vom Kredit noch offen ist?
Nein! Die Eintragungen zum Pfandrecht im Grundbuchauszug sagen nichts über die Aktualität und schon gar nichts über die aktuelle Höhe des ausstehenden Kreditbetrages aus. Das Darlehen kann schon längst getilgt sein. Wird das Grundbuchamt nicht informiert und kein Antrag auf Löschung des Pfandrechts beantragt, bleibt dieses in der Grundbuchseinlage stehen. Auch die Höhe des ausstehenden Betrages wird nicht laufend aktualisiert; demnach sagt der angeführte Wert nichts darüber aus.
Im Auszug steht ganz oben „Änderung der Fläche in Vorbereitung“. Was heißt das?
Das bedeutet, dass eine Änderung des Flächenausmaßes bevorsteht und gerade bearbeitet wird. Hier kannst du dich also auf die Flächenangaben definitiv nicht verlassen. Grund dafür kann eine Neuvermessung der Gemeinde sein, von der auch dieses Grundstück betroffen ist. Kontaktiere diesbezüglich unbedingt die zuständige Gemeinde und erfrage, was es damit auf sich hat.
