Beim Verkauf von Immobilien wird von der Käuferin / vom Käufer standardmäßig ein Kaufanbot (manchmal auch Kaufangebot genannt) abgegeben, welches die / der Verkäufer:in annehmen oder ablehnen kann. Erfolgt der Verkauf über eine:n Immobilienmakler:in, so stellt diese/r meist ein mit den bereits wesentlichen Daten vorausgefülltes Formular für Käufer:in und Verkäufer:in zur Verfügung und klärt beide Parteien gut über die rechtlichen Folgen des Dokumentes auf.
Ist ein Kaufanbot rechtlich verbindlich?
Nachdem sich beide Parteien im Kaufanbot schriftlich über die wesentlichen Aspekte des Kaufvertrages einigen und letzteren zu einem späteren Zeitpunkt unterfertigen möchten, in welchem der Verkauf schlussendlich konkretisiert wird, handelt es sich beim von der Käuferin / vom Käufer unterzeichneten und von der Verkäuferin / vom Verkäufer angenommenen (also ebenfalls unterzeichneten) Kaufanbot bereits um eine sogenannte Punktation. Sie wird im ABGB definiert und wirkt unmittelbar verbindlich! Das heißt, dass bei Unterfertigung des Kaufanbotes durch die / den Verkäufer:in bereits eine verbindliche, vertragliche Vereinbarung zustande kommt. Ein einseitiger Rücktritt ist in einem solchen Fall nicht mehr möglich!
Ist der Verkäufer ebenfalls daran gebunden?
Grundsätzlich nicht. Es besteht für die / den Verkäufer:in keine Verpflichtung, ein Kaufanbot anzunehmen. Nur die / der Käufer:in ist innerhalb der von ihm angegebenen Frist und Gültigkeit des Kaufanbotes an dieses gebunden. Die / Der Verkäufer:in hat die Möglichkeit, die Legung von mehreren Kaufanboten abzuwarten. Erst wenn die / der Verkäufer:in ein Kaufanbot annimmt (und annehmen kann er selbstverständlich nur eines), indem sie / er dieses unterschreibt und der / dem Käufer:in zukommen lässt, ist auch sie / er rechtlich an den Verkauf gebunden.
Besteht der Provisionsanspruch einer Maklerin / eines Maklers bereits bei Annahme des Kaufanbots?
Ja – der Provisionsanspruch besteht für eine:n Makler:in in der Regel ab dem Zeitpunkt, ab dem das Kaufanbot von beiden Parteien unterzeichnet und somit angenommen wurde.
Etwas anders sieht es aus, wenn das Kaufanbot eine aufschiebende Bedingung enthält. Kaufanbote können auch unter Vorbehalt einer bestimmten, noch einzutretenden Bedingung abgegeben werden. Ein Beispiel hierfür wäre der Vorbehalt der Finanzierung: Der Kauf kommt also dann nur zustande, wenn die Bank die Finanzierungszusage gibt. Nachdem das Rechtsgeschäft somit erst wirksam wird, WENN diese Bedingung erfüllt wird, entsteht bei der Maklerin / beim Makler der Provisionsanspruch in diesem Fall auch erst bei Erfüllung der Bedingung.
Muss es schriftlich gelegt werden?
Grundsätzlich sind auch mündliche Anbote möglich bzw. aus rechtlicher Sicht erlaubt. Allerdings empfiehlt sich aufgrund der besseren Beweisbarkeit stets eine schriftliche Version des Kaufanbotes.
Welche Punkte sollten enthalten sein?
Die folgenden Punkte sollte das Kaufanbot enthalten:
- Daten der Verkäuferin / des Verkäufers sowie der Käuferin / des Käufers (Name, Geburtsdatum, Adresse)
- Daten zum Objekt (genaue Adresse, Einlagezahl im Grundbuch, Grundstücksnummer etc.)
- Kaufpreis
- Vereinbarungen zu den Nebenkosten (wer übernimmt welche Nebenkosten?)
- eine Übergabefrist, die definiert, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt übergeben wird
- die Angabe darüber, welche:r Parteienvertreter:in den Kaufvertrag errichten soll
- etwaige Vorbehalte (zB Finanzierungszusage durch die Bank)
- eine zeitliche Befristung: wichtig! Wird das Anbot nicht befristet, so ist die / der Interessent:in so lange an das Kaufanbot gebunden, bis die / der Verkäufer:in ihm eine Antwort gibt.
- die Information, ob das Objekt frei von Hypotheken und Rechten von Dritten (Lastenfreiheit in Bezug auf das Grundbuch) übergeben wird
- mündliche Nebenabreden (zB zu Möbelstücken, Ausstattung, Sanierungsarbeiten)
- Datum und Unterschrift von Käufer:in und Verkäufer:in
Welche Bedingungen können aufgenommen werden?
In Verträge können, wie oben bereits beschrieben, auch sogenannte Bedingungen aufgenommen werden. Sie sorgen dafür, dass gewisse Rechtswirkungen erst mit dem Eintreten eines bestimmten Umstandes eintreten. Es gibt aufschiebende und auflösende Bedingungen.
In ein Kaufanbot kann etwa als aufschiebende Bedingung die ausstehende Genehmigung des Grundverkehrsgerichts (beim Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken) oder die Zusage der Finanzierung durch die Bank aufgenommen werden. Ein weiteres Beispiel wäre, wenn ein Kaufvertrag erst dann wirksam wird, wenn bei einem Grundstückskauf die Widmung von Grün- in Bauland erfolgt ist. Erst wenn diese genau definierte Bedingung erfüllt ist, wird der Vertrag bzw. das Kaufanbot wirksam.
