Provision, Courtage, Honorar: Egal wie du dazu sagst, gehört hast du davon bestimmt schon. Wenn du eine:n Immobilienmakler:in mit der Vermittlung deines Objekts beauftragst und somit einen Maklervertrag abschließt, vereinbarst du mit dem Maklerunternehmen auch die Höhe der Provision, die nur fällig wird, wenn dir eine Geschäftsgelegenheit vermittelt wird und es auch zum rechtskräftigen Abschluss dieses Geschäfts kommt. Aber zurück zum Anfang: Was ist eine Provision überhaupt?
Was ist eine Provision?
Die Maklerprovision, auch Maklerhonorar genannt, ist ein heiß diskutiertes Thema. Viele Menschen wissen nicht, wie viel Arbeit hinter der Vermittlung einer Immobilie steckt und können somit schwer abschätzen, wie viel Vergütung gerechtfertigt ist.
Eines vorweg: Grundsätzlich fällt die vereinbarte Provision nur an, wenn das vermittelte Rechtsgeschäft (also Kaufvertrag, Mietvertrag etc.) tatsächlich zustande kommt. Die Provision ist somit eine erfolgsbasierte Zahlung. Beauftragst du eine:n Makler:in mit der Vermittlung oder mit der Suche nach einer Wohnung und es kommt zu keinem Vermittlungserfolg, bleibt das Maklerbüro auf seinen bisher getätigten Aufwendungen sitzen. Dazu zählen die Kosten für die Fotoaufnahmen, für die Unterlageneinholung, für die Bewerbung auf diversen Immobilienportalen, mittels Werbemitteln, in Printmedien, Kosten für die Anfahrten, für die Mitarbeiter:innen usw.
Was sind die Voraussetzungen für die Entstehung eines Provisionsanspruchs?
Hierzu sagt § 6 des Maklergesetzes: „Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt.“
Die / Der Makler:in muss also verdienstlich tätig sein und die Provision steht ihr / ihm nur zu, wenn das Geschäft, welches sie / er angebahnt hat, zustande kommt. Grundsätzlich benötigt es für den Provisionsanspruch einen zumindest schlüssigen Maklervertrag, eine verdienstliche Tätigkeit (sprich: alle zwischen Auftraggeber:in und Makler:in vereinbarten Pflichten; bei einer / einem gewerblich tätigen Immobilienmakler:in reicht die bloße Namhaftmachung des Vertragspartners aus) und einen Vermittlungserfolg, sprich das Zustandekommen des Hauptvertrages. Das Verhalten der Maklerin / des Maklers muss für den Erfolg ursächlich und adäquat (also nutzbringend, förderlich) gewesen sein und schlussendlich benötigt es die tatsächliche Durchführung des Geschäfts.
Reicht das Vorliegen eines Kaufanbots schon aus, damit Provisionsanspruch besteht?
Das Kaufanbot ist zwar aus rechtlicher Sicht bereits eine unmittelbare Verpflichtung der beiden Vertragsparteien und ist somit bereits ein Kaufvertrag (die grundbuchsfähige Form muss erst als Kaufvertrag von einer / einem Notar:in beglaubigt werden). Allerdings muss es dafür von beiden Vertragsparteien unterschrieben worden sein und es darf keine aufschiebende Bedingung enthalten, von der die Gültigkeit bzw. Rechtskräftigkeit des Geschäfts abhängig ist.
Liegt keine aufschiebende Bedingung vor und wurde eine Willensübereinkunft zwischen Verkäufer:in und Käufer:in mittels beidseitig unterschriebenem Kaufanbot erzielt, hat die / der verdienstliche Makler:in bereits Provisionsanspruch. Das Rechtsgeschäft zum Kaufanbot, also der Kaufvertrag, muss nur noch offiziell durchgeführt werden, ist in diesem Fall aber bereits abgeschlossen.
Aufschiebende Bedingungen in Kaufanboten: Beispiele
- die ausstehende Genehmigung des Pflegschaftsgerichts
- eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung
- einzuholende Zustimmungserklärungen seitens des Landes zur Übernahme geförderter Darlehen
- der Vorbehalt der Finanzierungszusage durch die Bank des Käufers
- das Vorliegen einer Löschungsquittung eines Pfandrechts
Kein Provisionsanspruch besteht bei einem noch nicht angenommenen Kaufanbot oder wenn in einem angenommenen Kaufanbot nicht alle Vertragspunkte festgehalten wurden. Unbedingt notwendig ist eine klare Vereinbarung zum Kaufumfang, zu den Zahlungs- und zu den Übergabebedingungen usw.
Wann entsteht der Provisionsanspruch und wann verjährt dieser?
Wie bereits erwähnt entsteht der Provisionsanspruch erst mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Rechtsgeschäftes. Er entsteht somit, sobald dieses Kriterium erfüllt wurde. Liegt ein beidseitig unterschriebenes Kaufanbot bzw. Mietanbot ohne aufschiebende Bedingung vor, welches Informationen zu allen wichtigen Aspekten des Hauptvertrages enthält, besteht der Provisionsanspruch (also mit Annahme durch die / den Verkäufer:in / Vermieter:in).
Der Provisionsanspruch verjährt nach 3 Jahren. Das bedeutet, dass nach drei Jahren der Anspruch zwar immer noch besteht, aber dass dieser nicht mehr gerichtlich eingeklagt werden kann. Die 3 Jahre gelten erst ab Kenntnis des Provisionsanspruches. Findet also ein:e Makler:in erst etwas später heraus, dass ein von ihr / ihm vermitteltes Rechtsgeschäft doch noch zustande gekommen ist, laufen die 3 Jahre der Verjährungsfrist erst ab diesem Zeitpunkt der Kenntnis des Anspruchs.
Wann kann der Provisionsanspruch entfallen?
Ein anfangs bestehender Provisionsanspruch kann teilweise oder zu Gänze entfallen.
In folgenden Fällen entfällt der Provisionsanspruch teilweise:
- Bei Verstößen gegen Informations- und Aufklärungspflichten der Maklerin / des Maklers kann es zu einer Provisionskürzung kommen.
- Bei vereinbarter Provision trotz fehlendem Vermittlungserfolg (besondere Provisionsvereinbarungen) erhält die / der Makler:in eine richterlich gemäßigte Entschädigung und somit auch nur einen Teil der Provision.
In folgenden Fällen kommt es zu einem vollständigen Entfall des Provisionsanspruchs:
- Bei einem Eigengeschäft (zB Vermieter:in ist zugleich Gesellschafter:in in der Makler-GmbH).
- Kein schriftlicher Hinweis auf ein wirtschaftliches oder familiäres Näheverhältnis.
Rücktritt der Konsumentin / des Konsumenten binnen 14 Tagen gemäß dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG), wenn diese:r die / den Makler:in nicht zum vorzeitigen Tätigwerden aufgefordert hat.
Woran orientiert sich die Höhe der Maklerprovision und was ist die Bemessungsgrundlage?
Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach der Vereinbarung, die zwischen Makler:in und Auftraggeber:in getroffen wurde. Wurde zwischen den Parteien nichts Besonderes vereinbart, so steht der / dem Immobilienmakler:in die ortsübliche Provision für ihre / seine Vermittlungstätigkeit zu. In der Immobilienmaklerverordnung werden Höchstbeträge für die Provision angegeben. Sie gelten für Grundstücke und Immobilien, jedoch nicht für Burgen, Schlösser und Klöster. Bei Letzteren kann die Provision frei vereinbart werden und die Höchstgrenzen müssen nicht beachtet werden.
Grundlage für die Bemessung der Provision ist der Wert des Hauptvertrags, also bei einem Kaufvertrag der Kaufpreis. Bei Tauschobjekten zieht man als Bemessungsgrundlage den Verkehrswert des Tauschobjektes heran. Bei Mietverträgen ist die Bemessungsgrundlage der Bruttomietzins.
Pauschalprovisionen sind erlaubt, sofern sie die gesetzlichen Höchstsätze nicht überschreiten.
Wie hoch sind die Provisionshöchstsätze laut Immobilienmaklerverordnung?
| Kauf- / Tauschverträge | Mietverträge |
|---|---|
| Kaufpreis bis € 36.336,42: je 4 % zzgl. 20 % USt. von beiden Vertragsparteien | Befristung auf unbestimmte Zeit oder länger als 3 Jahre: - Wohnung | EFH: Vermieter: 3 BMM | Mieter: keine (Bestellerprinzip) - Geschäftsraum: Vermieter: 3 BMM | Mieter: 3 BMM |
| Kaufpreis ab € 36.336,42: je 3 % zzgl. 20 % USt. von beiden Vertragsparteien | Befristung bis zu 3 Jahren: - Wohnung | EFH: Vermieter: 3 BMM | Mieter: keine (Bestellerprinzip) Befristung auf mind. 2, jedoch nicht mehr als 3 Jahre: - Geschäftsraum: Vermieter: 3 BMM | Mieter: 2 BMM Befristung kürzer als 2 Jahre: - Geschäftsraum: Vermieter: 3 BMM | Mieter: 1 BMM |
Für die Provisionshöchstsätze für die Vermittlung von Mietverträgen durch Hausverwalter, Hypothekardarlehen, Pachtverträgen, Baurechten usw. wirf einen Blick in die Immobilienmaklerverordnung.
Ist eine Überwälzung der Provision auf eine:n Vertragspartner:in möglich?
Ja, die gesamte Provision kann teilweise oder gänzlich auf einen der beiden Vertragspartner:innen überwälzt werden. Sie darf dann aber die Höchstgrenzen insgesamt nicht überschreiten.
Es gibt Fälle, in denen nicht überwälzt werden darf:
- Eine Überwälzung der Provision der Verkäuferin / des Verkäufers bzw. der Vermieterin / des Vermieters auf die Mieterin / den Mieter bzw. auf die Käuferin / den Käufer eines Einfamilienhauses, einer Wohnung sowie eines Reihenhauses ist nicht möglich.
- Wird eine Provision für Investitionsablösen verrechnet, so kann diese nicht auf die / den Mieter:in bzw. Pächter:in überwälzt werden.
Die Überwälzung der Provision der Verkäuferin / des Verkäufers auf eine/n Käufer:in beispielsweise eines Baugrundstückes ist somit möglich.
Kann trotz Fehlen eines Vermittlungserfolges durch die / den Makler:in Provisionsanspruch bestehen?
Ja. Kommt es durch die Vermittlungstätigkeit der Maklerin / des Maklers beispielsweise zu einem Vertrag, der ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft ist, hat die / der Makler:in dennoch Anspruch auf Provision. Dies muss nicht gesondert vereinbart werden. Beispiele: Es wurde die Vermietung angestrebt / vermittelt, allerdings kam es mit dem vermittelten Dritten zum Kaufvertrag. Es kam zu einem Geschäftsabschluss wie im Maklervertrag beschrieben, jedoch über ein anderes Objekt.
Darüber hinaus können im Maklervertrag besondere Provisionsvereinbarungen ausgemacht werden, die die / den Makler:in vor bestimmten Fällen, in denen sie / er trotz Verdienstlichkeit leer ausgehen würde, schützen. Die / Der Makler:in erhält eine Entschädigung bzw. einen Ersatz für ihre / seine Aufwände und Bemühungen in Höhe der ortsüblichen Provision. Die / Der Auftraggeber:in schuldet der / dem Makler:in diese. Diese Art von Entschädigung kann eher als Konventionalstrafe und weniger als Provision angesehen werden. Sie unterliegt der richterlichen Mäßigung.
Gibt es Fälle, in denen der Provisionsanspruch entfällt?
Ja, es gibt derartige Fälle. Der Provisionsanspruch entfällt, wenn das vermittelte Rechtsgeschäft zwischen der Auftraggeberin / dem Auftraggeber und der / dem Dritten nicht zustande kommt und die / der Auftraggeber:in das Nichtzustandekommen nicht verschuldet hat. Ein Beispiel hierfür wäre, dass die / der Dritte den Kaufpreis nicht bezahlt und somit im Leistungsverzug ist. Die / Der Auftraggeber:in muss alle zumutbaren Schritte setzen, um die Dritte / den Dritten zur Erfüllung ihrer / seiner Vertragspflicht zu bewegen. Ob die Auftraggeberin / der Auftraggeber die Dritte / den Dritten auch auf Erfüllung klagen muss, ist eine Einzelfallentscheidung und wird meist vor Gericht entschieden. Die / Der Auftraggeber:in muss nachweisen, dass die Ausführung des Rechtsgeschäfts ohne ihr / sein Verschulden nachträglich unmöglich oder unzumutbar wurde.
Die Provision kann darüber hinaus auch aufgrund eines Rücktrittsrechtes, welches von der Kundin / vom Kunden ausgeübt wird, entfallen.
Wird ein Geschäft nachträglich aufgehoben, beispielsweise weil es wegen eines Wurzelmangels (List, Drohung, Laesio Enormis, Zwang, Irrtum usw.) angefochten wurde, fällt auch der Provisionsanspruch und diese ist zurückzuzahlen. Eine Vertragsaufhebung kann außerdem einvernehmlich durch die Vertragsparteien erfolgen.
