Das Steiermärkische Raumordnungsgesetz definiert, wie Baulandflächen im Rahmen der Raumordnung von den Gemeinden auszuweisen sind. Bauland selbst kann in drei Kategorien eingeteilt werden: In vollwertiges Bauland, in das Aufschließungsgebiet oder in das Sanierungsgebiet. Letzteres ist Thema dieses Artikels in unserem Immobilienglossar. Was es bedeutet, wenn eine Fläche als Sanierungsgebiet gekennzeichnet ist, welche Gefahren diese häufig betreffen und wie sie im Flächenwidmungsplan zu erkennen sind, erfährst du, wenn du weiterliest.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Sanierungsgebiete sind Gebiete, in denen Maßnahmen umgesetzt werden müssen, um städtebauliche oder hygienische Mängel zu beseitigen. Ziel ist die Vermeidung von gesundheitsschädlichen Folgen bzw. von Sicherheitsgefahren. Aus diesem Grund werden im Flächenwidmungsplan auch Gefahrenzonen sowie Seveso-Betriebe ausgewiesen.
Es gilt eine Frist von 15 Jahren – innerhalb dieser Frist müssen die vorhandenen Mängel behoben werden. Die Frist kann nur verlängert werden, wenn die nötigen Maßnahmen nicht in den Wirkungsbereich der Gemeinde fallen. Es handelt sich also um Gebiete, in denen beispielsweise aufgrund von natürlichen Ereignissen Gefahren ausgehen.
Ein Beispiel hierfür wäre ein Sanierungsgebiet, welches sich im Bereich eines Wildbaches befindet, von dem Hochwassergefahr ausgeht und welches aus diesem Grund keinesfalls bebaut werden kann, sofern keine Sicherheitsmaßnahmen umgesetzt werden.
Wie wird ein Sanierungsgebiet im Flächenwidmungsplan gekennzeichnet?
Im Flächenwidmungsplan erkennt man Sanierungsgebiete an ihrem strichlierten Rahmen sowie aufgrund der horizontalen, strichlierten Schraffur durch die Flächen. Außerdem findet sich bei den Flächen die Aufschrift SA (häufig in Klammern) und zusätzlich eine Mängelangabe. Folgende Mängelangaben wären beispielsweise denkbar:
- IM: Immissionen (Luft, Lärm usw.)
- AW: Abwasser
- NG: Naturgefahren (Hochwasser, Rutschungen, Lawinen usw.)
- SO: Sonstige sanierungsbedürftige Zustände
Falls du in einem Flächenwidmungsplan die Aufschrift „SG“ findest, wundere dich nicht – das ist in einigen Gemeinden der Fall. Sie bezieht sich statt dem SA auf Sanierungsgebiete. Zu Abweichungen kann es immer kommen. Solltest du Fragen zu einem bestimmten Auszug aus dem Flächenwidmungsplan einer steirischen Gemeinde haben, melde dich gerne bei uns.
Was sollte man zu Sanierungsgebieten in Hinblick auf Naturgefahren wissen?
In erster Linie sind mit den Naturgefahren Rutschungen, Hochwasser und Lawinen gemeint. Das Sanierungsgebiet betrifft in einem solchen Fall jene Baulandflächen, welche innerhalb der Gefahrenzonen liegen.
Hast du etwa vor, in der Nähe eines Wildbachs, in einem lawinengefährdeten Bereich oder gar in einer gelben Wildbach-Gefahrenzone (im Flächenwidmungsplan mittels gelben Fähnchen symbolisiert), zu bauen, müssen für die Abklärung, was dort aus bebauungstechnischer Sicht überhaupt möglich ist, unbedingt die zuständigen Dienststellen hinzugezogen werden.
Das Magistrat Graz hat beispielsweise im Flächenwidmungsplan mittels dem Deckplan 3 (Hochwasserabfluss und Gefahrenzonen) ersichtlich gemacht, welche Baulandflächen als Sanierungsgebiet Hochwasser (HW) gelten. Es handelt sich um solche Gebiete, die innerhalb der Anschlaglinien eines 100- oder 30-jährigen Hochwasserereignisses liegen.
Was sind Sanierungsgebiete im Hinblick auf Lärm?
Im Grazer Raum werden jene Baulandflächen als Sanierungsgebiete in Bezug auf Lärm ausgewiesen, die im Einflussbereich des Flughafens Graz Thalerhof und innerhalb des Dauerschallpegels von 60 dB(A) liegen.
Daneben gibt es Sanierungsgebiete, die aufgrund von Straßen- und Schienenverkehrslärm als solche ausgewiesen werden. Dabei handelt es sich um Baulandflächen, in denen in den Tag-, Abend- und Nachtstunden bzw. beim Schienenverkehr nur in den Nachtstunden der für das Gebiet jeweilig zulässige Dauerschallpegel überschritten wird.
Welche Werte tagsüber und in der Nacht in den verschiedenen Baulandgebieten (zB Kerngebiet, Allgemeines Wohngebiet, Reines Wohngebiet, Erholungsgebiet, Kurgebiet, Gewerbegebiet usw.) nicht überschritten werden dürfen, regelt eine Richtlinie des Österreichischen Arbeitsring für Lärmbekämpfung (ÖAL), die ÖAL-Richtlinie Nr. 36. Wir schlüsseln dir hier einige Wert daraus auf:
| Baulandgebiet lt. Stmk. Raumordnungsgesetz | Planungsrichtwert (dB (A) Tag | Planungsrichtwert (dB (A) Nacht |
|---|---|---|
| Reines Wohngebiet | 50 | 40 |
| Allgemeines Wohngebiet | 55 | 45 |
| Kerngebiet | 60 | 50 |
| Gewerbegebiet | 65 | 55 |
| Dorfgebiet | 55 | 45 |
| Erholungsgebiet | 50 | 40 |
Quelle: ÖAL-Richtlinie Nr. 36 Blatt 1, Ausgabe 2007, Link: http://www.oeal.at/images/rl_downloads/rl_36_bl1_2007.pdf
Bei Um-, Zu- und Neubauten müssen Nachweise über die Einhaltung der oben veranschaulichten Schwellenwerte vorgelegt werden (anhand von Lärmmessungen oder Lärmgutachten). Werden die Werte nicht eingehalten, so werden durch die Baubehörde diverse Maßnahmen vorgeschrieben, wie etwa die Errichtung einer Lärmschutzwand, eines Lärmschutzwalles, bauliche Schallschutzmaßnahmen an Außenwänden, Fenstern, Decken und Dächern sowie der Einbau von Schallschutzfenstern sowie passive Lärmschutzmaßnahmen, wie die entsprechende Anordnung der Gebäude, eine bestimmte Form der Gebäude usw.
Gibt es weitere Sanierungsgebiete?
Ja, etwa den Hinweis auf einen SEVESO-Betrieb (Baulandgebiete, die sich im veranschaulichten Umkreis eines solchen Betriebes befinden, gelten als Sanierungsgebiet) oder auf Verdachtsflächen bzw. Altlasten.
