Von einer Vorbehaltsfläche hast du noch nie etwas gehört? Verständlich, so ging es uns am Anfang unserer Reise durch die Immobilienwelt auch. Inzwischen wissen wir darüber Bescheid und können somit auch dir sagen, was es mit dem Begriff auf sich hat.
Was ist eine Vorbehaltsfläche?
Was eine Vorbehaltsfläche ist, legt das Steiermärkische Raumordnungsgesetz fest (also bei uns in der Steiermark – für die Raumordnung in anderen Bundesländern müsstest du in den dazugehörigen Gesetzestexten nachlesen).
Das Raumordnungsgesetz legt im Sinne der Baulandmobilisierung fest, dass die Gemeinden bei bestimmten unbebauten Grundstücken, die jedoch als Bauland ausgewiesen sind, Maßnahmen für die Bebauung dieser setzen können. Dazu gehören privatwirtschaftliche Maßnahmen, wie beispielsweise Optionsverträge mit den Eigentümer:innen (die Gemeinde hat die Möglichkeit, das Grundstück zu kaufen) oder das Festlegen von Bebauungsfristen, durch welche beispielsweise binnen fünf Jahren zu bebauen ist.
Warum werden Vorbehaltsflächen festgelegt?
Bei bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es darüber hinaus die Vorbehaltsflächen. Es handelt sich dabei um Flächen, die von den Gemeinden im Rahmen des örtlichen Entwicklungskonzepts für Einrichtungen bzw. Anlagen reserviert werden, die dem öffentlichen Bedarf dienen. Dazu gehören Kinderbetreuungseinrichtungen (Kindergeräten, Kinderkrippen), Schulen, diverse Gesundheitseinrichtungen, Sportplätze und Sportstätten, Friedhöfe, Seniorenheime usw.). Werden derartige Einrichtungen in naher Zukunft in einem bestimmten Ortsgebiet benötigt, kann die Gemeinde eine für eine Bebauung in Frage kommende Fläche im Flächenwidmungsplan als Vorbehaltsfläche festlegen.
Sowohl Bauland als auch Verkehrsflächen und Freiland können als Vorbehaltsflächen ausgewiesen werden. Vorbehaltsflächen können in der Steiermark auch für den förderbaren Wohnbau festgelegt werden, sofern die Standorte sich im Besonderen dafür eignen.
Wie erkennt man Vorbehaltsflächen im Flächenwidmungsplan?
Laut Planzeichenverordnung, welche die Planungsgrundlage für die Steiermark darstellt und somit vorgibt, wie Pläne zu visualisieren sind, ist eine Vorbehaltsfläche im Flächenwidmungsplan mit einem magentafarbenen Rahmen einzufassen. Mittig ist die Farbe der Fläche so gewählt, dass sie den Vorgaben der zukünftigen Fläche entspricht. Außerdem findet man die Abkürzung für das jeweilige Bauvorhaben (= Vorbehaltsfestlegung) in runden Klammern.
Beispiele:
- (kig) = Kindergarten
- (spi) = Spielplatz
- (vsch) = Volksschule
- (ga) = Gemeindeamt
- (lkh) = Landeskrankenhaus
- (u = Unterirdische Parkfläche
- (spo) = Sportplatz
- (bad) = Freibad
- (fwb) = Förderbarer Wohnbau
- (frh) = Friedhof usw.
Wurde die Fläche entsprechend der Festlegung realisiert, also in obigem Beispiel ein Spielplatz errichtet, so wird die Ausweisung im Flächenwidmungsplan mit dem Rahmen aufgehoben und die Fläche wird nur noch als Spielplatz (Sondernutzung im Freiland) gewidmet sein.
Was passiert nach der Festlegung?
Wird ein Grundstück als Vorbehaltsfläche festgelegt, so können Eigentümer:innen von betroffenen Grundstücken nach Inkrafttreten des Flächenwidmungsplanes einen schriftlichen Antrag an die Gemeinde stellen, dass das Grundstück eingelöst (sprich: der Gemeinde zum Kauf angeboten) wird. Die Gemeinde muss dann binnen einem Jahr ab Antrag mitteilen, ob sie oder ein beauftragter Dritter das Grundstück kaufen möchte. Wird das Grundstück nicht gekauft, wird die Vorbehaltsfläche aufgehoben. Wird mitgeteilt, dass das Grundstück gekauft wird, so muss die Gemeinde bzw. der Dritte binnen drei Jahren nach der einjährigen Frist zum grundbücherlichen Eigentümer des Grundstücks werden.
Kann man sich nicht über den Preis (auch Einlösungspreis) einigen, können beide Parteien (also Grundstücksbesitzer:in und Gemeinde / Dritter) sechs Monate nach Ablauf der einjährigen Frist um eine gerichtliche Festlegung des Verkehrswertes ansuchen.
Auch interessant zu wissen: Kauf die Gemeinde oder eine dritte Person das Grundstück und verwendet es nicht so, wie die Vorbehaltsfestlegung besagt (im obigen Beispiel müsste ein Spielplatz errichtet werden) und wird der vorgeschriebene Zweck nicht binnen 10 Jahren nach Eigentumserwerb des Grundstückes erfüllt, haben die ursprünglichen Eigentümer:innen das Recht, das Grundstück zurückzubekommen (samt Entschädigung).
In Graz können Eigentümer:innen von Grundstücken, die als Vorbehaltsflächen ausgewiesen wurden, bei der Abteilung für Immobilien einen Antrag auf Einlösung (bzw. Entschädigung) stellen.
