Im Gegensatz zum Wiederkaufsrecht, welches ebenfalls eine Nebenabrede zu einem Kaufvertrag über eine Liegenschaft darstellt, kommt das Vorkaufsrecht deutlich häufiger vor. Wenn du ein solches im Grundbuchauszug der Immobilie oder des Grundstückes vorfindest, welche(s) du erwerben möchtest, musst du dir darüber im Klaren sein, dass die / der im Grundbuch verbücherte Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag einsteigen kann, wodurch für dich der Kauf nicht mehr möglich ist.
Was genau ist ein Vorkaufsrecht?
Bei einem sogenannten Vorkaufsrecht verpflichtet sich der / die Verkäufer:in einer Liegenschaft dazu, diese einer bestimmten, berechtigten Person (welche als Vorkaufsberechtigte/r bezeichnet wird) anzubieten, bevor sie / er sie an eine/n andere/n Käufer:in veräußert. Die Veräußerung an die / den Vorkaufsberechtigte/n muss zu denselben Bedingungen erfolgen, wie die Veräußerung an die Dritte / den Dritten. Es findet sich im ABGB im Paragraf 1072.
Kann es von einer Person auf eine andere übertragen werden?
Nein. Es ist ein höchstpersönliches Recht, kann also weder übertragen noch vererbt werden und erlischt mit dem Tod der / des Vorkaufsberechtigten. Verstirbt eine Vorkaufsberechtigte / ein Vorkaufsberechtigter, wird die Löschung des Vorkaufsrechts nicht automatisch durchgeführt, sondern muss beim Grundbuchsgericht beantragt werden. Vorkaufsrechte können sich auch aus letztwilligen Verfügungen ergeben.
Wie lange gilt es?
Grundsätzlich gilt das Vorkaufsrecht so lange, bis die / der Berechtigte das Recht wahrnimmt, ausschlägt oder bis sie / er stirbt. Außerdem kann es aufgehoben werden, wenn alle Beteiligten einverstanden sind und eine vertragliche Änderung bzw. eine Änderung im Grundbuch durchgeführt wird.
Wie lange hat ein:e Vorkaufsberechtigte:r Zeit, um das Vorkaufsrecht zu nutzen?
Das Vorkaufsrecht gibt es auch bei beweglichen Sachen (zB Waren) – hier hat die / der Vorkaufsberechtigte ab Anbot nur 24 Stunden Zeit, um ihr / sein Recht auszuüben. Bei unbeweglichen Sachen, also Immobilien, Grundstücken etc., hat die / der Vorkaufsberechtigte ab Anbot 30 Tage Zeit, um das Vorkaufsrecht zu beanspruchen.
Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, auf der ein Vorkaufsrecht lastet, so bleibt dieses bestehen und auch die neue Eigentümerin / der neue Eigentümer muss es bei einem Verkauf zuerst der / dem Vorkaufsberechtigten anbieten.
Wie ist der Ablauf, wenn man eine Immobilie kaufen möchte, bei der es eine/n Vorkaufsberechtigte/n gibt?
Der Ablauf entspricht dem normalen zeitlichen Verlauf einer Angebotslegung bei einem Immobilienverkauf: Man legt als Kaufinteressent:in ein Kaufanbot. Wird dieses von der / vom Verkäufer:in angenommen, wird der Kaufvertrag errichtet und unterschrieben. Im Kaufvertrag hält man eine aufschiebende Bedingung fest – sprich: man vereinbart, dass der Vertrag erst wirksam zustande kommt, wenn die / der Berechtigte ihr / sein Vorkaufsrecht nicht beansprucht.
Die / Der Vorkaufsberechtigte muss benachrichtigt werden: Ihr / Ihm muss die Ausübung des Rechtes angeboten werden. Ab diesem Zeitpunkt kann der Kaufvertrag nicht mehr geändert oder aufgehoben werden) und die / der Berechtigte hat 30 Tage Zeit, um das Vorkaufsrecht zu nutzen. Tut sie / er dies, kommt der Vertrag (genau so wie mit der Kaufinteressentin / dem Kaufinteressenten vereinbart) mit ihr / ihm zustande und die Kaufinteressentin / der Kaufinteressent geht leer aus. Tritt sie / er innerhalb dieser Frist nicht in den Kaufvertrag ein, kann die Liegenschaft von der Kaufinteressentin / vom Kaufinteressenten erworben werden.
Muss es ins Grundbuch eingetragen werden?
Nein – es muss nicht, aber es kann. Sprich: Es kann im Grundbuchauszug zur Immobilie aufscheinen, aber auch wenn dort keines vermerkt ist, kann ein solches bestehen. Es gibt nämlich grundsätzlich drei verschiedene Arten von Vorkaufsrechten:
- Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Es wird durch einen Vertrag begründet. Dieser kann sich nur auf das Vorkaufsrecht beziehen oder die Vereinbarung kann Teil eines anderen Vertrages sein.
- Dingliches Vorkaufsrecht: Hierbei handelt es sich um ins Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte. Dafür ist ein Vertrag notwendig, der notariell beglaubigt wurde.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht: In Österreich gibt es einige gesetzliche Regelungen, die ein Vorkaufsrecht begründen. Ein Beispiel hierfür ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), welches ein Vorkaufsrecht für Bauvereinigungen einräumt, wenn bestimmte Voraussetzungen zutreffen.
Ein dingliches Vorkaufsrecht verstärkt die Stellung der / des Vorkaufsberechtigten, da diese/r die Herausgabe der Sache einfordern kann, selbst wenn der Verkauf bereits stattgefunden hat. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann sie / er in diesem Fall nur Schadenersatz einfordern.
Wann kommen Vorkaufsrechte in der Praxis häufig vor?
Damit du es dir besser vorstellen kannst – hier ein Beispiel: Ein junges Paar verkauft eine Wohnung in einem Zweiparteienhaus an ein befreundetes Paar. Um jedoch zu vermeiden, dass die Wohnung von diesem früher oder später an jemand Fremden verkauft werden kann, lässt das Ehepaar ein Vorkaufsrecht für sich selbst ins Grundbuch eintragen, um die Wohnung wieder zurückkaufen zu können, falls das befreundete Paar verkaufen möchte.
