Dass es sich bei einer Zufahrt um einen Verkehrsweg handelt, über den man zu einem bestimmten Grundstück gelangt, liegt wohl auf der Hand. Insbesondere für Häuser bzw. Grundstücke in zweiter Reihe ist die Sicherung der Zufahrt von immenser Bedeutung. Dass wir uns den Begriff in unserem Glossar näher anschauen, hat also einen Grund. Hast du vor, ein Grundstück – egal ob bebaut oder unbebaut – zu kaufen, so ist es von Bedeutung, dass die Zufahrt zur Liegenschaft auch rechtlich gesichert ist. Wie du herausfindest, ob das so ist und welche Arten von Sicherungen es für Wegerechte gibt, erklären wir dir hier.
Was ist eine Zufahrt?
Die Zufahrt zu einem Grundstück mittels Kraftfahrzeugen kann über verschiedene Verkehrswege erfolgen. Es handelt sich meist um private oder öffentliche Straßen, um andere befestigte Wege usw. Ob die Zufahrt über eine bestimmte Verkehrsfläche zur Liegenschaft erlaubt, sprich aus rechtlicher Sicht gesichert ist, ist abzuchecken, da es sonst beim Verkauf zu Problemen kommen kann. Als Verkäufer:in und Eigentümer:in des Grundstücks wirst du vermutlich wissen, wie (also über welche Straße) die Zufahrt erfolgt, aber vielleicht nicht, ob diese rechtlich gesichert ist. Das ist jedoch wichtig, da eine rechtmäßige Zufahrt zum Grundstück einfach gegeben sein muss. Spätestens bei der Kaufvertragserrichtung wird die Frage danach auftauchen. Als Kaufinteressent:in wirst du natürlich darüber Bescheid wissen wollen, ob du dich darauf verlassen kannst, dass du den Weg, der zum Grundstück führt, auch wirklich (dauerhaft) nutzen darfst.
Eine gesicherte Zufahrt wird auch als Kriterium der Erschließung eines Grundstückes betrachtet. Eine Liegenschaft gilt (neben anderen Kriterien) als aufgeschlossen, wenn man ohne Probleme zufahren kann.
Und was ist eine Einfahrt?
Bei der Einfahrt oder auch Hauseinfahrt handelt es sich im Gegensatz zur Zufahrt um den Bereich, der sich meistens schon am betreffenden Grundstück (häufig nach einem Einfahrtstor bzw. hinter einer Einfriedung / der Grundstücksgrenze) befindet und zu den Parkmöglichkeiten (zB Garage, KFZ-Stellplatz im Außenbereich, Carport) führt.
Wie können Zufahrten rechtlich gesichert werden?
Öffentlich-rechtlicher Verkehrsweg
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um eine Zufahrt zu einem Haus oder Grundstück abzusichern. Erfolgt die Zufahrt über einen öffentlich-rechtlichen Verkehrsweg, beispielsweise über eine Gemeindestraße, sollte es bezüglich Sicherung keine Probleme geben. Eine gute Maklerin / ein guter Makler wird sich im Rahmen der Recherchetätigkeit für dich darüber informieren, wie es mit der Zufahrt rechtlich aussieht.
Privatweg = eventuell ersessenes Wegerecht
Darüber hinaus kann es bei Privatwegen, deren Nutzung über einen längeren Zeitraum geduldet wird, auch um ein ersessenes Wegerecht handeln. Für die Ersitzung der Dienstbarkeit des Wegerechts (nicht im Grundbuch ersichtlich) ist es grundsätzlich notwendig, dass die regelmäßige Nutzung (Begehung und / oder Befahrung) der Straße von der Eigentümerin / dem Eigentümer über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren geduldet wurde. Weiteres Kriterium ist die Gutgläubigkeit, sprich: Dass man davon ausgegangen ist, dass es nicht nötig ist, für die Nutzung der Straße eine Bewilligung einzuholen. Wäre ein Verbotsschild vorhanden, das die Nutzung untersagt, läge keine Gutgläubigkeit vor. Hier wäre klar ersichtlich, dass der Weg nicht genützt werden darf. Hat die Eigentümerin / der Eigentümer der Privatstraße die Nutzung auch erkannt und nicht klar mitgeteilt, dass sie / er damit nicht einverstanden ist, sind alle Kriterien für eine Ersitzung des Wegerechts erfüllt.
Verträge
Manche Straßeneigentümer:innen setzen Verträge auf, die eine Nutzung bis auf Widerruf gestatten, um eine Ersitzung auszuschließen. Wird die Dienstbarkeit jedoch über 30 Jahre lang ausgeübt, entsteht sie automatisch. Aber Achtung: Ein ersessenes Wegerecht kann nach einer dreijährigen Nicht-Nutzung auch wieder erlöschen.
Ist kein Dienstbarkeitsvertrag vorhanden, empfiehlt es sich, mit der / dem Straßenbesitzer:in zu sprechen und einen solchen aufzusetzen und verbüchern zu lassen, um auf der sicheren Seite zu sein. Nur wenn das Wegerecht im Grundbuch eingetragen wird, geht es auch auf Rechtsnachfolger:innen über.
