Neben der Zwangsverwaltung und der zwangsweisen Begründung eines Pfandrechts ist die Zwangsversteigerung das dritte Exekutionsmittel in Bezug auf die Exekution unbeweglicher Sachen. Gläubiger:innen können sich im Exekutionsverfahren dieser Mitteln bedienen, um ihre Forderungen erfüllt zu bekommen. Wann es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann und wie eine solche genau abläuft, liest du in diesem Glossarartikel.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich um die Verwertung einer Liegenschaft (Grundstück oder Gebäude), damit die Gläubiger:innen ihre Geldforderungen aus dem erzielten Erlös aus der Versteigerung (Meistbot) befriedigen können. Sie kann von allen Gläubiger:innen, die eine vollstreckbare Forderung gegenüber der / dem Verpflichteten (= Liegenschaftseigentümer:in) aufweisen, beantragt werden. Gibt das Gericht diesem Antrag statt, so wird die Zwangsversteigerung im Grundbuch angemerkt und ein Versteigerungsverfahren eingeleitet.
Die Exekutionsordnung (kurz EO) legt fest, dass die / der Verpflichtete (Eigentümer:in) einen Antrag stellen kann, dass statt eines Versteigerungsverfahren eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft zugunsten der Forderungen der Gläubiger:innen durchgeführt wird, sofern die erwirtschafteten Gewinne der Liegenschaft (zB Bestandverträge) ausreichen, um die zwischen Schuldner:in und Gläubiger:in vereinbarten Annuitäten und laufenden Zinsen abzudecken.
Neben Liegenschaften können auch das Baurecht und das Superädifikat zwangsversteigert werden.
Wie läuft ein Versteigerungsverfahren ab?
Am Beginn der Versteigerung beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, der die Schätzung der zu versteigernden Liegenschaft (und davon unabhängig des vorhandenen Zubehörs) vornimmt. Der Einheitswert, der Grundsteuermessbetrag und andere Abgabenbescheide sowie der Baubescheid werden dabei einbezogen. Die Schätzung erfolgt auf Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Stichtag ist der Tag der Befundaufnahme. Im Gutachten müssen ein Lageplan bzw. bei Gebäuden ein Grundrissplan und mindestens ein Bild angeführt werden. Jedenfalls berücksichtigt werden müssen (falls vorhanden): Dienstbarkeit, Ausgedinge, Reallast, Bestandrecht, Baurecht usw. Das Sachverständigengutachten muss dem Gericht inklusive einer Kurzfassung elektronisch übermittelt werden.
In der Folge wird der / dem Verpflichteten, den betreibenden Gläubiger:innen sowie weiteren Personen, die betroffen sind, der Schätzwert bekanntgegeben. Diese können Einwendungen erheben. Nach Ablauf der Einwendungsfrist wird vom Gericht ein Versteigerungstermin bestimm. Dieser findet meistens binnen ein bis zwei Monaten nach Ablauf der Frist statt.
Was passiert nach der Veröffentlichung des Schätzwertes?
Im nächsten Schritt wird das sogenannte Versteigerungsedikt veröffentlicht. Es ist im Internet in der Ediktsdatei abrufbar. enthält eine Vielzahl an Informationen zum Versteigerungsobjekt, unter anderem:
- Angabe der genauen Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde
- Angabe des Wertes von Liegenschaft und Zubehör
- Grundstücksgröße, bei Wohnungseigentum Anteilsgröße
- Benützungsart, wesentliche Umstände
- Zeit und Ort der Versteigerung
- Höhe des Vadiums und des geringsten Gebots
- Anführung von Dienstbarkeiten, Ausgedinge, Reallasten
- Schätzwertgutachten usw.
Zwischen der Bekanntmachung und der Durchführung der Versteigerung ist die / der Verpflichtete dazu angehalten, Bietinteressentinnen und Bietinteressenten die Besichtigung der Liegenschaft zu ermöglichen. Dafür sind vom Gericht bestimmte Tage und Uhrzeiten festzulegen. Der Versteigerungstermin wird öffentlich – meist bei Gericht – abgehalten. Hier können die Interessentinnen und Interessenten nach umfassender Aufklärung durch die Richterin / den Richter bieten. Sie müssen eine Sicherheit (das sogenannte Vadium) vorweisen.
Wer erhält den Zuschlag?
Der Meistbietende erhält den Zuschlag und gleich beim Versteigerungstermin den entsprechenden Beschluss verkündet. Dieser ist binnen 8 Tagen öffentlich bekannt zu machen sowie im Grundbuch anzumerken. Die Höhe des erzielten Meistbots ist in der Zuschlagserteilung anzugeben. In manchen Fällen sind Überbote zulässig: Das heißt, dass binnen einer festgelegten Frist ein höheres Gebot abgelegt werden kann. Dies trifft zu, wenn das Meistbot nicht drei Viertel des Schätzwertes erreicht. Das Meistbot muss mindestens um ein Viertel überboten werden. Schlussendlich werden die Forderungen der Gläubiger:innen aus dem erzielten Preis getilgt.
