Ganz allgemein gesagt handelt es sich bei einer Zwangsverwalterin / einem Zwangsverwalter um eine Person, die durch einen gerichtlichen Beschluss mit der treuhändischen Abwicklung einer strittigen Sache betraut wird. So werden beispielsweise bei Exekutionen häufig Zwangsverwalter:innen eingesetzt. Dieser Glossarartikel zielt darüber hinaus auch auf die Zwangsverwaltung im Sinne des Mietrechtsgesetzes ab. Was es damit auf sich hat, erklären wir dir gleich.
Was ist ein Zwangsverwalter?
Wie einleitend geschrieben wird eine Zwangsverwaltung durch ein Gericht festgelegt. Kurz gesagt: Es handelt sich also um ein rechtliches Verfahren. Bei der Exekution (klicke auf den Begriff, um mehr darüber zu erfahren) von unbeweglichem Vermögen (also Immobilien und Grundstücke) haben die Gläubiger:innen drei Exekutionsmittel, über die sie verfügen können: Die zwangsweise Begründung eines Pfandrechts, die Zwangsversteigerung sowie die Zwangsverwaltung.
Beantragen die betreibenden Gläubiger:innen eine Zwangsverwaltung und wird diese bewilligt, so können sie aus der laufenden Nutzung der Immobilie / des Grundstücks Gewinn erzielen und damit ihre Forderungen abdecken. Für die / den Eigentümer:in der Immobilie oder des Grundstückes, bei dem es sich im Exekutionsverfahren um die / den Schuldner:in handelt, bedeutet die Zwangsverwaltung, dass sie / er die Liegenschaft nicht mehr bewirtschaften darf und keine Verfügung über die Erträge mehr hat, die beispielsweise aus der Vermietung oder Verpachtung von Wohneinheiten in ihrem / seinem Gebäude erfolgen. Das Amt bestellt eine:n Zwangsverwalter:in, die / der sich um die Bewirtschaftung bzw. Verwaltung kümmert. Die daraus entstehenden Erträge fließen direkt an die Gläubiger:innen. Gerichtlich bestellte Verwalter:innen haben alle Maßnahmen zu treffen, die der vorteilhaften wirtschaftlichen Nutzung dienen. Sie dürfen alle Einkünfte aus der verwalteten Liegenschaft einziehen. Außerordentliche Maßnahmen, die längere Zeiträume betreffen, sind vom Exekutionsgericht zu genehmigen (zB Abschluss eines langfristigen Bestandvertrags).
Wird eine Zwangsverwaltung durchgeführt, wird dieser Umstand im Grundbuch der jeweiligen Liegenschaft vermerkt. Sie endet, sobald die Geldforderungen der Gläubiger:innen befriedigt sind. Auch ein Superädifikat und ein Baurecht können zwangsverwaltet werden. Darüber hinaus kann – wenn auch sehr selten – auch ein Unternehmen von einem Gericht unter Zwangsverwaltung durch eine dritte Person gestellt werden, wenn es strittige Umstände gibt (zu viele offene Rechnungen etc.). Hier findet man dann einen entsprechenden Eintrag im Auszug vom Firmenbuch.
Was bedeutet Zwangsverwaltung im Sinne des MRG?
Das Mietrechtsgesetz beschäftigt sich insofern mit dem Thema Zwangsverwaltung, da im Vollanwendungsbereich des MRG gilt, dass Vermieter:innen für die Erhaltung des Gebäudes, der einzelnen Mietgegenstände und der allgemeinen Anlagen des Hauses im ortsüblichen Standard aufzukommen und dafür zu sorgen haben, dass erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner:innen beseitigt werden. Dies nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten. Somit gibt es in der Vollanwendung des MRG zwingende Erhaltungspflichten für Vermieter:innen. Ernste Schäden und erhebliche Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, sind zu beseitigen.
Unterlässt die / der Vermieter:in die Durchführung der oben genannten Erhaltungsarbeiten, hat ihm das Gericht im Außerstreitverfahren nach Antrag durch die Gemeinde, eine:n Hauptmieter:in des betroffenen Gebäudes oder durch die Mehrheit der Mieter:innen die Durchführung der Arbeiten binnen einer angemessenen Frist (maximal ein Jahr) aufzutragen. Wird dieser Auftrag ebenfalls nicht erfüllt, so kann wiederum die Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, oder ein:e Hauptmieter:in einen Antrag stellen, dass das Gericht eine:n Zwangsverwalter:in bestellt, die / der sich um die Vornahme der aufgetragenen Arbeiten kümmert.
Zwangsverwalter:innen im Sinne des MRG können die Gemeinde an sich, eine von der Gemeinde vorgeschlagene Person oder ein sonstiger geeigneter Dritter sein. Ein Zwangsverwalter im Sinne des § 6 MRG ist zur ordentliche und zur außerordentlichen Verwaltung befugt, jedoch nur soweit, als diese für die Zielerreichung nötig sind (= für die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten am Gebäude).
